苏州土地限价令后首拍：“限价”地块价格超红线全流拍

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5月23日，苏州举行了“限价订单”后的第一次土地拍卖，但拍卖的四块土地出现了不同的场景。

上午，苏地2016-wg-23的第一个地块进入拍卖，最终以5.1431亿元的底价售出。胜出者为深圳市新伟汇达投资有限公司(金地商品房)，底价为11250元/平方米。

同样，苏州以底价出售了2016-wg-40地块，获胜者是苏州娱乐土地开发有限公司..该地块位于关旭高新区开发区东阳山路绿地西侧、山神湾路北侧。用于文化娱乐，土地面积52908.7平方米，成交价5952万元，底价3750元/平方米。

以上两块土地没有价格限制，有价格限制的土地拍卖过程是“疯狂”的。

今年5月18日，苏州市国土资源局网站指出，2016年4月20日，该局发布了苏州市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告。经市政府批准，下列地块设定最高报价。如果报价超过最高报价，土地出让将终止，投标结果无效。其中，地块2016-wg-39最高限价为10.01亿，地块2016-wg-41最高限价为27.12亿。

这两块土地在23日的拍卖中都通过了红线。

其中，第2016-WG-39号地块位于高新区浒墅关镇桑园路东侧，规划地段南侧。该地块土地面积为44700.5平方米，起拍价为6656元/平方米，最高限价为13997元/平方米。

第一财经记者获悉，新城、招商局、徐汇、洪阳、天地园(报价600665，买)、华宇、南山、蓝光、郑融、阳光城(报价000671，买)等房地产企业参与了该地块的招标。经过113轮招标，该地块最高总价达到10.06亿元，最终底价为14066.68元/平方米，地价为111.33%。由于竞标激烈，土地转让以拍卖告终。

同样的情况也发生在41号地块上，在不到两分钟的时间里进行了93轮招标，最终111轮招标的总价为27.27亿元，超出了红线，导致拍卖失败。

显然，苏州的限价令并没有限制开发商的征地热情。

事实上，苏州市最近召开了土地储备和招标拍卖领导小组会议，对2016年苏州市土地收购储备和商品房开发用地计划进行了专题研究。会议确定，2016年苏州市商品房土地供应计划为380公顷(5700亩)，比2015年的310公顷增加22.6%。会议还确认，下半年，市政府将对苏州房地产市场供需情况进行专项调研，确保房地产市场稳定健康发展。

在此之前，苏州也有传言限制购买。虽然政策已经开始收紧，但市场仍然很热。

“苏州限购的传言尚未正式实施。前期苏州土地市场过热，两天成交额超过250亿元。在一线限购的背景下，房企转用二手房成为常态，于是采用了土地市场。熔合机制也是可预测的。地价的融合至少表明了政府的态度，高地价是不可取的。这也是目前土地市场最直接、最有效的监管方法。”上海中原市场研究中心高级研究经理龚敏告诉记者。

宜居智库研究主管严跃进认为，从目前的市场来看，以高价收购土地的现实不太可能改变。然而，考虑到未来房地产的下行周期，如何应对这些已经获得未来土地之王的开发商是关键，这也增加了开发商的风险。

事实上，不仅是苏州，在不久的将来，其他城市也仍然保持着高地价的态度。

5月20日，荣鑫中国以23.61亿元的总价和31404元/平方米的底价，以89.56%的溢价，获得了杭州青龙机组r21-04地块(热电厂地块)，成为拱墅区新的单价王。

同一天，阳光城以6.39亿元的单价7788.62元/平方米赢得了东莞2016wg014地块，创下了程楠区土地王的新纪录。经过一个多小时的竞标，泰和集团(报价000732，购买)最终以57.2亿元的总价赢得了深圳平山新区的地块，相当于15600元/平方米的底价，溢价率为74.23%。

「从实际运作情况来看，增加土地供应以稳定未来市场供应的预期效果并不理想。进入城市以高价获得土地的房企主要关注城市的发展潜力和需求，因为每个人都普遍期待一线城市。在限制的影响下，很难改变二线成为许多房企追逐的对象。因此，在短期内，只有依靠行政手段才能降低气温，至少在陆地一级，它可以暂时刹车。”龚敏分析。

编者:吴迪