多国房产市场易成洗钱温床 查处监管有难度

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最近，一名美籍华裔学生以1.5亿元人民币(2377万美元)在加拿大温哥华购买了一套豪宅，创下了2016年温哥华豪宅交易的纪录。尽管购房者的学生身份吸引了很多关注，但他的慷慨也令人震惊:他从银行借了约757万美元，其余的一次付清。 这不是中国买家第一次在国内外占据头条新闻。中国的“土豪”在加拿大、澳大利亚、新西兰和美国等海外房地产市场花了很多钱的消息在报纸上频频报道，也引起了很多争议。有媒体报道称，这种投资行为推高了当地房价，有人质疑这种房地产投资涉嫌洗钱。

由于大多数中国投资者关注高端房地产，豪宅的高价不会对普通居民的经济适用房市场趋势产生太大影响，因此推高房价的理论是站不住脚的。然而，洗钱的嫌疑并非毫无根据。事实上，美国、加拿大、澳大利亚等许多国家的房地产市场很容易成为国际洗钱的温床。各国政府已经开始关注这一问题，但总体来说并不难监督。

[容易买房和洗钱]

澳大利亚交易报告和分析中心去年6月发布了一份报告，称该反洗钱机构已确认，购买房地产等高价值商品是澳大利亚一个重要的洗钱渠道。不法分子选择房地产市场将非法收入合法化，因为“买房时允许现金”，而且“真正受益者的身份可能被隐藏”。

报道还称，犯罪分子会利用他们的亲戚朋友来掩盖事实，让他们代替自己成为房地产的合法所有者。有时，他们申请贷款并分期洗钱。

同年，加拿大财政部发布了一份报告，指出犯罪分子可以隐藏自己的身份和资金来源，并通过第三方转账和复杂的公司结构成功地通过房地产业洗钱。

美国房地产协会官方网站为房地产代理商提供的行业指南也指出，尽管洗钱在美国越来越受到关注，但房地产等许多非金融行业容易受到潜在洗钱犯罪的影响。本指南建议，为了识别和打击洗钱，房地产经纪人应全面评估买家的个人信息和房地产交易信息，最重要的是了解谁是真正的客户，他们的真正利益和购买房屋的意图。

新西兰房地产代理监管局官方网站也指出，当买家同时出现以下迹象时，房地产代理人应警惕可能的洗钱行为:使用大量现金；通过律师或朋友买房，很少直接接触；投标价格高于市场平均价格且与价格无关；急于达成交易，交易后立即转手；不愿提供个人信息等。

[很难调查和监督]

尽管许多国家的政府都非常关注房地产行业的洗钱活动，一些国家也颁布了相关的法律法规来应对这一问题，但在调查这类洗钱活动时仍面临许多挑战。

例如，在加拿大，虽然联邦政府颁布了相关法律，但法律赋予了房地产行业更多的责任，许多房地产机构未能履行其义务。

作为加拿大联邦政府的反洗钱机构，加拿大金融交易和报告分析中心今年3月指出，尽管反洗钱法律要求房地产代理商确认客户信息及其资金来源，并报告可疑或大规模的现金转移交易，但在大温哥华的目标抽查中，80家公司中有55家没有这样做。随后，在4月，该机构加强了对加拿大房地产经纪人的培训。然而，加拿大房地产协会认为，对房地产经纪人的反洗钱培训远远不够，指望个人经纪人追踪银行或赌场等客户简直是“荒谬的”。

在美国，尽管“9.11”事件后出台的《爱国者法案》加强了联邦政府对金融账户的监管，但房地产交易的各方被给予特殊豁免，不受该法案的约束。美国联邦法院律师张军表示，直到最近几年，美国联邦和地方各级政府才开始关注纽约和佛罗里达州的国际洗钱活动。

张军表示，今年1月，美国财政部成立了一个专门部门，调查高端房地产市场的洗钱活动。目前，在纽约曼哈顿购买超过300万美元，在佛罗里达州迈阿密戴德县购买超过100万美元时，有必要披露购买者的姓名。如果你以有限责任公司的形式购买房地产，你还需要公开持有持有公司25%以上股份的股东的身份。在其他情况下，买家不需要透露个人信息。

张军认为，调查房地产行业的国际洗钱行为需要相关法律，不仅需要一系列联邦层面的法律法规，还需要地方政府的配套措施以及与联邦政府合作交流情报信息。但是，在这样做时，有必要避免新旧法律规定之间的冲突，例如由房地产代理商或银行保护客户的个人信息，否则将会引起诉讼。此外，调查洗钱也可能使合法买家退缩，这将对美国房地产行业产生一定影响，而房地产大亨游说政府的能力不应被低估。因此，相关法律和政策的制定需要一个论证过程，这是困难的。

据澳大利亚银行业内人士称，与资金来源相比，澳大利亚政府实际上更关心资金的使用以及资金进入澳大利亚后是否征税。澳大利亚银行和政府监管机构，如证券委员会和税务局，共享信息。如果资金的使用被发现是非法的，比如购买武器和毒品，投资者将被要求给出解释。如果发现解释不合理，将进行进一步调查。

至于资金来源，澳大利亚交易报告和分析中心前主任约翰施密特(john schmidt)在2015年接受媒体采访时表示，澳大利亚缺乏一个监督机制，政府迫切需要采取强有力的措施，如澳大利亚外国投资审查委员会(Australia n Foreign Investment Review Board)与联邦警方、犯罪委员会和情报组织合作，进一步调查来源不明的外国资金。