房价或2017下半年全面下滑 投资资产结构转变需抓紧

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房价是群众最关心的民生话题。最近，中国社会科学院发布了一份报告，称房地产价格可能在2017年下半年下降。由于出版渠道的权威性，这份报告一出来就引起了很多媒体的关注。

如果房价像中国社会科学院预测的那样在2017年下跌，我们应该注意投资方向的哪些调整？中国著名财富管理机构嘉丰里德的理财规划师威廉也提出了一些建议。

首先，对于房价的预期，中国社会科学院的报告认为，它显然是由以下两个影响因素驱动的。首先是房地产投资数据。国内房地产投资增长率在2010年达到33%的峰值，此后投资增长率一直在下降。

第二，人口结构发生了根本性变化。2010年，中国劳动年龄人口占总人口的比例达到最高水平74.5%，而25-44岁的人口约占购房人数的75%。因此，需要买房的人实际上在2010年左右达到高峰。

2010年后，中国的老龄化趋势开始越来越明显，2011年城市化率达到51%，也突破了50%的拐点，这意味着城市化进入了减速期，城市化也是拉动住房需求的关键因素。因此，当城市化率达到拐点，购房者的人口结构也发生质的变化时，中国的房地产市场实际上已经进入了人口窗口结束后的一个新的时期，也就是2011年左右。

然而，当时中国的m2(广义货币供应量)开始大幅增加。因此，房地产价格也出现了大幅上涨。根据中国社会科学院提供的数据，从2008年开始，m2/gdp的比率是1.58倍，到2014年上升到1.93倍，到2015年超过2倍。在前两个影响因素达到峰值后，2011年后的房价上涨实际上可以被视为一个货币因素。然而，m2的大幅增加也带来了人民币贬值的压力，预计未来m2不会出现如此大的“超调”，或者只会继续略有松动。

因此，中国社会科学院认为，在当前政策的刺激下，房地产价格在短期内整体上将呈现上升趋势，但区域增长会出现分化。一线和部分二线城市增速将放缓，部分二线城市将全面崛起；而在三、四线城市，下降幅度逐渐缩小并趋于稳定。然而，从长期来看，如果宏观经济继续下滑，房地产价格可能在2017年下半年再次呈现整体下降趋势。

佳丰里德的威廉认为，今年左右是改变居民资产配置结构的好时机。目前，中国人的资产仍主要集中在房地产，其他投资较少。

如果未来房价下跌，那将是非常不利的，特别是对于刚刚买了房子的家庭。建议有闲置产能的投资者可以提前改变资产结构，比如配置部分金融资产赚取收入，或者配置部分海外房地产资产赚取收入。如果是后者，嘉丰里德提供的高质量海外房地产投资计划，重点是英国、美国和澳大利亚的房地产，预计年化收益将达到10%-25%，这是相当不错的。

近年来，这些地区只买房子，出租出去，所以每年的租金回报可以在8%左右，投资回报仍然很高，安全性也很好。建议合格的投资者尽早改变资产配置。