楼市观察：“高烧”的二线城市政策转向“控房价”

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自3月下旬以来，上海和深圳等一线城市相继出台了房地产市场“紧缩”政策，将许多房屋的需求挤压到了周边地区和二线城市。次年4月，南京、杭州和天津等城市的房屋交易量和价格飙升。面对这种情况，许多地方都为此采取了措施:要么增加限购限贷措施，要么出台更直接的限价令，以达到“控制房价”、“稳定市场”的目的。

市场变暖

4月份，土地价格大幅上涨。南京和苏州经常以国王的身份出现

自3月底上海和深圳发布“限令”为楼市降温以来，上海和深圳楼市呈现出量价下跌的复苏趋势；虽然北京没有在全市范围内采取紧缩措施，但通州区在去年8月发布了限购令，并在本月发布文件，将商品房纳入限购范围，这也对周边地区，尤其是北京周边四县的房地产市场产生了很大影响。

上述一线城市的住房需求在政策引导下得到控制，但并未消散，而是通过“挤压”效应传导至周边地区和政策相对宽松的二线城市。

上海逸居房地产研究所近日发布的数据显示，过去4月，该机构监测的南京、苏州、杭州、天津、南宁等15个二线城市新建商品住宅交易面积为1967万平方米，同比增长7.8%。88.3%；全国市场热点已从苏州转移到杭州和天津；其中，天津市场最热，30个城市增长率最高，达到38.1%。

鉴于4月份二线楼市“爆发”的原因，上述报告认为，二线城市的购房政策比一线城市宽松，房价平均水平明显低于一线城市，因此购房者将积极认购，加快交易速度。这使得同比增长趋势更加明显，目前的交易规模达到了2010年以来的最高月度水平。

另一方面，异常火爆的土地市场也使得二级房地产市场“高烧”难退。

据中原地产研究部最新统计，截至4月24日，二线城市已售出165块住宅用地，平均地价为72%，创下新纪录，交易平均底价达到每平方米4519元，同比增长183%。

不仅如此，在苏州、杭州、南京等城市，还出现了明显的土地王现象。从市场预期来看，土地王的出现将影响后续市场的持续升温。

数据地图。中国新闻社记者王东明照片

政策转向

热门二线城市从“去库存”到“控制房价”

2015年底，中央经济工作会议提出了“去库存化”等五大任务，随后一系列楼市刺激措施相继出台，使得部分城市楼市出现明显的“量价上涨”格局。

“房地产市场已进入新常态，未来政策方向将从整体去库存转向‘扶底保顶’。一些房价上涨过快的城市将出台具有约束力的政策，但力度不会太大。”中原地产首席分析师张大伟分析了Zhongxin.com记者(微信公众号:cns2012)。

记者从苏州市住房和城乡建设厅了解到，截至5月10日，苏州楼市可售房屋数量达到94210套；2015年2月24日，数据高达132，130套。由此可见，苏州房地产市场的去库存效应是显著的。

南京的情况更为突出。根据南京房地产网上的数据，截至5月10日15: 00，南京的新房库存为27，271套，根据3月份近15，000套的月销售量，这还不足以让市场消化两个月。去年11月底，南京楼市仍有5.3万套新房，5个月内库存减少了2.6万套。

根据中国房地产研究中心今年3月发布的一份报告，一线和二线热点城市的整体库存也大幅下降。与此同时，二线城市现在两极分化，城市“去库存化”和“控制房价”的政策开始出现分歧，低库存城市将增加土地供应。

在这种分化模式下，一些二线城市逐渐从“去库存”转向“刹车”放松政策，以实现“控制房价”的新目标。

记者了解到，苏州、南京、合肥、廊坊、惠州等城市纷纷收紧房地产政策。其中，河北廊坊与惠州相似，惠州分别毗邻北京和深圳这两个一线城市。挤出效应刺激了当地的房地产市场。

数据地图。中新社记者吴俊杰照片

多维度的“收紧”

购买限制和贷款限制政策是超重的，并提供限价单

在上述地区推出的“紧缩”新政策中，限制信贷额度和购房条件仍是需求侧调控的主要手段，而一些城市也针对“稳定房价”的迫切需求，出台了相应的“限价令”。

作为率先举起“收紧”政策旗帜的二线城市，苏州早在今年3月就发布了楼市调控措施。最引人注目的是关于加强商品房价格管理的规定。

3月18日，苏州市政府发布了《关于进一步促进苏州房地产市场稳定健康发展的意见》，称之为“苏轼条”。根据规定，苏州市区(不含吴江区)新批准的商品房项目对外销售时，应一次性公示同一批房屋的销售价格，实际销售价格不得高于申报价格。申报价格3个月内不得上涨，6个月内涨幅不超过6%，12个月内涨幅不超过12%。

南京也在采取直接的价格限制措施。有媒体报道称，南京市4月25日正式宣布，商品住宅项目价格将设定“每日限价区间”。如果申报的平均价格低于每平方米20，000元，年化增幅不应高于12%；每平方米20，000至30，000元，年化增幅不应高于10%；每平方米3万元以上，年化增幅不应高于8%。

香河县人民政府发布的《关于促进房地产市场稳定健康发展的实施意见》(以下简称《意见》)，也提出了限制增长的明确措施。

《意见》指出，要严格执行房价备案制度，所有房地产开发企业在销售商品房前都要向房管部门备案，实行一房一价，明码标价。新备案商品房价格以我县目前实际成交价格为基础，参照周边县区价格，备案后三个月内不得调整。

在限购方面，河北省廊坊市政府于4月1日发布了《郎酒条款》，对辖区内的三河、大厂、香河、固安实行限购政策，规定非本地户籍的家庭购买一套住房。

在北京市通州区5月5日发布的楼市限购措施中，也首次将商品房纳入限购范围，规定商品房将暂停销售给以下三类家庭:在本市拥有一套以上住房的家庭。本市单身和非居民家庭；本市户籍且已拥有2套以上住房的家庭；连续5年以上不能提供本市社会保险和个人所得税缴纳证明的。

在贷款限制方面，《郎酒条款》明确规定非本地户籍家庭首付比例不低于30%；惠州市规定，个人住房抵押贷款的首付比例和利率必须严格按照中国人民银行的规定确定。同时，在小额贷款和消费贷款方面，贷款额变得更低。