房贷世界的纸牌屋

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[摘要]这本书《住房债务》的主要观点是，债务问题导致了美国的经济衰退，而不是其他国家。

石北岩

现在在中国最安全的投资是什么？据估计，99%的人会说“房子”。事实上，中国的房价已经上涨了十多年。长期以来，男人、女人和孩子潜意识里都觉得“房子等于保值”，甚至“房子等于升值”——从难以置信的“一平方米其实值几万”，现在我习惯了宇宙中心的“十万的单价”。所有人都知道“疯狂就是疯狂”，但最终，今年3月，全国范围内新一轮的房价恐慌飙升足以说明这一点。至少目前，每个人的短期预期仍在不断上升。买买买借。

一旦房价下跌，它就破产了，房子完全变成了负资产，我该怎么办？许多人对这一结果的恐慌似乎只存在于最糟糕的幻想中。

历史课太多了。这正是即将发生的美国金融危机。由于过度的债务压力，大量的房奴无法偿还贷款，他们的家庭开支也下降了。一些家庭干脆取消抵押品赎回权，他们的房子被银行带走出售，这导致整个地区的房价下跌。然而，由于“止赎”的外部性(那些有债务的人的止赎加速了房价的进一步下跌)，那些没有贷款的家庭也无缘无故地放下枪，房地产的价值缩水，这进一步导致人们的支出减少，并引发全国性的经济衰退。

这是《住房债务》一书的要点:是债务问题导致了美国经济衰退，而不是其他问题。

关于2008年金融危机的原因有很多说法，其中最流行的是“银行观点”，认为脆弱的金融业导致信贷流动停滞——因为银行收紧信贷，导致企业无法放贷，从而裁员和减少投资，引发了经济衰退。这一观点被广泛接受，因此奥巴马政府选择不遗余力地拯救银行，以便通过拯救银行来创造就业和拯救经济。

然而，根据《抵押贷款》一书作者的数据，在美国银行业危机之前，居民的支出已经减少。事实上，2006年，美国住宅投资已经跌至最低点——正好在雷曼兄弟破产前两年。2007年，美国居民在耐用消费品上的支出也大幅下降。也就是说，人们不再愿意买东西，家庭支出的减少将导致投资的减少和企业的裁员，这将导致经济衰退，而不是相反。雷曼兄弟的破产和随后的全面银行危机只是“后果”，而不是“原因”。

债务在其中扮演什么角色？即使没有债务，如果房价下跌，居民也会感到贫穷，这将促使他们减少消费。事实上，除了上面提到的“止赎”的外部性之外，更重要的一点是，有债务的人和没有债务的人面临同样的影响，但是减少支出的反应程度是不同的。同样，房价下跌了20%。杠杆率低(没有贷款)的人可能只是准备去旅行，而那些准备购买奢侈品的人不会被购买。最初消费100元的人现在消费80元；高杠杆率(有抵押贷款)的人可能会突然变成负资产，不仅是为了削减他们的享受支出，还为了正常的三餐每天吃方便面。原来，100元现在只能消费10元。负债的人越多，相应的支出减少就越多。

可以看出，房价下跌对低净值家庭的伤害更大。正如作者所说，抵押贷款归根结底是“反保险”的:当房价下跌时，它保护了富人(债权人)的利益，并将损失集中在穷人(债务人)身上，从而扩大了社会财富的不平等，使穷人变得更穷。

那么，为什么家庭债务会激增？

资产证券化。

简单地说，所谓的资产证券化，就是把中国所有的抵押贷款集中起来，变来变去，创造一种新的东西——抵押证券，然后卖给投资者。因为该国所有的抵押贷款都在这个池中，风险低，有政府担保，投资者愿意购买。慢慢地，那些高风险的住房贷款开始进入资金池，于是出现了一个“评级”，次贷危机的主角“次级债券”出现了。

资产证券化的出现直接助长了不负责任的放贷。信贷扩张导致房价上涨，许多买不起房子的人开始借钱买房，这进一步助长了泡沫。债务不仅提高了借款人的购买力，还增加了越来越多的傻瓜的可能性。正如《纸牌屋》外表华丽，实际上却岌岌可危，不堪一击。当经济好的时候，抵押贷款界的债务屋是快乐的，但是一旦债务突破临界点，它将在瞬间崩溃。

由于债务导致了经济衰退，通过从银行释放更多债务来刺激经济的方法就相当于再次喝醉，以此来治愈最后的宿醉。事实上，存在泡沫的原因主要是因为投资者认为债务绝对安全，所以如果我们想消除泡沫，就必须打破这个循环。《住房债务》一书的作者提出了一个建议——风险共担的住房抵押贷款。简单地说，如果一个人买了房子，房价下跌，那么他的还贷金额也将按同样的比例减少；如果房价上涨，他需要放弃一定比例的收入。

例如，首付20万元，贷款80万元，以及价值100万元的房子。如果房价下跌30%，总价值缩水至70万元，那么你需要偿还的贷款金额将逐年减少至56万元，以确保你的净值仍为14万元，而不是在一无所有后再贴出10万元，从而避免因大规模止赎而导致房价进一步下跌。如果房价上涨，那么当你卖掉房子的时候，比如说，5%的收入将会交给银行。

这个建议听起来很激进——如果你是一个不负责任的买家，为什么银行要为你买单？但正如作者所说，“认为金融机构永远不会承担损失的观点是站不住脚的，因为金融机构的工作就是承担风险。”目前，包括中国在内的许多国家正在发展债务融资金融体系。政府补贴债务融资，借贷成本低，这使得许多人产生资产超级安全的错觉，这进一步加剧了泡沫的膨胀。在责任分担机制下，金融体系向公平发展，家庭利用金融体系分散风险，投资者通过承担风险获得合理回报——这是金融体系应有的状态。

尽管作者承认他对将这一想法付诸实践不抱幻想，但书中的分析和建议为我们提供了一个好主意。有人说中国的情况不同。我们的首付很高，杠杆率很低，所以家庭债务问题没有美国那么严重。但不可否认的是，中国的债务问题——无论是政府债务还是企业债务；债务总额和增长率都已达到非常紧迫的状态。债务永远是悬在我们头上的达摩克利斯之剑。我们需要在它倒下之前采取保护措施，以防止噩梦变成现实。