现在买房还是卖房？房企高管给的12个私家建议

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最近，房价疯了。一些朋友问他们是否能买房子，其他人问他们是否想卖房子。潇雅收集了朋友们的关注，并请绿地控股(报价:600606，BUY)集团副总裁、绿地金融投资控股集团有限公司董事长兼总裁耿静帮助解决问题。

耿静是中国唯一一位同时担任银行、证券、信托和保险领域高管的人。曾任光大银行(报价601818，BUY)、上海银行高管、爱建证券执行副总裁(主持)；爱建信托常务副总经理(主持)；长江养老保险公司副总裁。之后，他去了格陵兰控股集团负责金融业务。

他还是哈佛肯尼迪学院的李光耀学者、加州大学伯克利分校的研究员、北京大学的兼职教授、上海交通大学的研究生导师以及北美银行家协会的成员。他还在香港上海汇丰银行有限公司、摩根大通集团和新加坡金融管理局工作。

耿静很少表达他对市场的看法。现有的少数信息是:2010年11月，耿静在哈佛大学的一次演讲中回顾了中国股市过去20年的发展，分析了股市从2008年的6000多点跌至1800点的原因，并预测下一个大市场将在2014年。当时在哈佛的这次讲座被评为“2010年哈佛大学肯尼迪政府学院最受欢迎的讲座”。

据《中国证券报》2014年8月的报道，在剑桥学术联盟(Cambridge Academic Union)精英们当时进行的一次金融咨询和房地产交易活动中，耿静指出，随着a股在经历了数年熊市后的复苏，将会给投资者带来一定的财富效应，部分投资者会将股市收益带入楼市，未来3-5年可能会出现第五波房价上涨。

从2014年9月开始的a股牛市和目前的房价表现来看，这些观点都一一得到证实。

以下是耿静先生出于朋友间的友谊给潇雅的个人和朋友的建议。它们不代表格陵兰公司的观点，欢迎讨论。

1.为什么房价飙升？

耿静:我认为有三个原因。

1.城市化促进了三、四线城市的建筑建设，但三、四线城市的工业正在萎缩，人口在大城市积累。上海在过去的两年里增加了400多万人口(包括流动人口的实际情况)。居民人口的数据)，这是需要的，是客观存在的；

2.在国家宏观调控之前，市场买了又不买，这抑制了一些需求，这部分只是需要释放；

3.一线城市可供开发的土地总量越来越少。上海在外环以内，在北京的五环路以内。从供应方面来看，可供出售的新建筑数量很少，远远不能满足需求。

2.为什么最近一线城市的房价飙升？

耿静:我认为是汇率、利率和国家外汇管制政策。当然，如果有第四个因素，它也与股市萧条有关。

1.货币宽松，利率下降，整个社会都在寻找可投资的资产。

2.之前有大量的资金进入股市，但在几轮股市灾难之后，大量的资金退出股市，寻求避风港和安全资产。

3.随着人民币的贬值，一些预言性的基金将海外资产进行配置，但国家已经关闭了海外配置的大门，这些资金只能留在国内。

4.为了寻找宏观经济的底部，一些产业基金已经退出了这个行业，这些钱也被用来买房子。

5.在年初，有财务因素，如年终奖金。

一般来说，电流浪涌是几个因素叠加的结果。以前有需求积压，现在关键的时间点是汇率政策。我阿姨以前去兑换美元，但是现在门被堵住了。

基于一线城市的需求和供需矛盾，一线城市的住房成为安全投资的首选目标。

3.这一轮谁买房子？

耿静:这主要是一个改进的购买。一般来说，买房的改善周期是8到10年，上一轮房价上涨是在2007年。当年购买它的人现在有强烈的改进需求。

因此，在本轮购房潮中，对新房的需求尤为旺盛，二手房的成交量明显扩大。

当体积扩大时，你可以买卖。谁扔的？他们中的许多人提高了他们的需求。他们扔掉现有的房子去买新房子。接受提议的人也是提高需求的人。那些买了一个房间的人被两个房间代替，那些有两个房间的人被新房子或更大的房子代替。

我没有二手房成交量的具体数据。我估计二手房的成交量应该是新房的三倍以上。

本轮房改的增量需求来自哪里？每年都有新的人口。新房价格的上涨进一步推动了二手房价格的上涨。

4.本轮房价何时见顶？

耿静:我认为房价将在2017年底和2018年达到峰值。

首先，我不认为顶部是泡沫的破裂，因为顶部也可能形成一个盒子。它可能有两种形式:一种是倒“V”型，当它到达顶部时，气泡破裂并迅速下降；另一种可能是爬到顶端，平躺在那里，比如倒“L”，或者甚至继续慢慢爬。

其次，很难判断未来会发生什么，这将取决于未来两年的宏观政策、经济状况、汇率、利率和其他因素。

但有一点我可以判断，宏观经济底部将在2017年上半年出现。我不同意海外歌唱空中国经济，说中国经济不会运转。目前，中国政府和企业的债务状况并不好，但中国居民的资产和负债都很健康。

5.2017年末或2018年初达到峰值的原因是什么？

耿静:在经济触底后，由于政策滞后，预计宽松的货币环境将在2017年底前改变。此时，汇率将贬值到一个稳定的范围。

当经济触底时，货币宽松环境从宽松变为紧缩，这是房地产市场的一个峰值信号。

6.现在的房价是在山坡上还是山顶上？

耿静:从整个中国房地产的角度来看，一线城市肯定会带动增长，二线城市会弥补增长，而三、四线城市肯定会下降，因为三、四线城市的空人口会比较多，人口会在一、二线城市积累。

我认为一线城市尚未见顶。房价是否会达到峰值主要取决于租售比。如果租售比的号角明显扩大，它将很快达到顶峰。

目前，住房租金仍在上涨，年底后回家的人都在租房，现在租金明显高于2015年。只要租售比不扩大，就不会达到峰值。

在我看来，在中国市场，70倍的租售比是一条警戒线，但即使达到80倍，泡沫也可能不会破裂。当你到达警戒线时，不一定是泡沫破裂。将有一级和二级警戒线。

7.你说房价已经见顶了，为什么没提到人口因素？

耿静:从波动理论来看，房价上涨有五个主要的波动，就像股市一样。股票市场和房地产的波动在发生时间上是滞后的，但其发生周期是相似的。

在过去的20年里，房价一直处于上涨的主要浪潮中，之前有13次上涨，根据波动理论可以分为四次上涨。现在，第五波上涨开始了。

一般来说，第五个上升波是上升波的最终波，最终波是波峰。上升的波形完成后，将开始五波下降，这是真正的内源性下降，这是由老龄化带来的。最初的独生子女政策造成了人口差距。

关键取决于上海的老龄化速度和人口增长率何时会达到临界点。

因为城市和人口的扩张也有一个临界点，当它达到这个临界点时，人口将不再净增长，由老龄化引起的空安置效应将开始形成，并真正下降。

那时，衰落的过程将会非常漫长，它将进入五次大的衰落浪潮。然而，上升的波浪比一个波浪高，下降的波浪比一个波浪低。

8.那么，你现在能买房子吗？

耿静:我的观点是，如果你买了一套自用的房子，并且需要改善你的住房，你别无选择。

现在，90平方米到150平方米的房子是最畅销的房子。如果你想严格地提高需求，在买了新房子后扔掉旧房子是恰当和合理的。

但是如果你买了房子却不住在那里，把它纯粹当作一种投资可能是不合适的。

9.你现在想卖房子吗？

耿静:理论上来说，这个时候应该是卖的。

任何投资都应该在见顶的过程中出售。房屋折旧，包括房屋年限老化、结构老化和设计产品老化。与葡萄酒不同，它可以是醇香的。

10.听起来好像富人现在在卖投资房，而中产阶级因为需要改善而开始买房？

耿静:是的。所以最近，上海500万到1500万的房子卖得很好。在1500万购房者中，许多人已经扔掉了他们的旧房子，并换上了新房子。

11.卖掉房子后的钱怎么办？

耿静:据我所知，由于通货膨胀，持有货币是没有用的。选择资产是绝对必要的。

如果你的可投资资产超过5000万元，并且你需要进行全球配置，你可以在美国购买美元资产和房子。

但是只有少数人需要进行全局配置。如果你的钱还在中国投资，如果你还想买房子，那就改变持有标的物的质量，从穷人的地段到好地段，从旧的地段到新的地段，从而增强抵御风险的能力。

在这个阶段，我建议去资本市场选择一些被低估的股票。当经济衰退时，股票资产的价格被低估，固定资产的价格被高估，所以你会看到房子现在在上涨，这也是一个规律。

最近，上海综合指数接近2500点。尽管现在已经反弹，但不能排除进一步下跌的可能性。但无论如何，在这个范围内，即使它再次下跌，我认为它会越来越下跌。

在我看来，2016年可能不会有大的股市，但会有股市。

什么样的股票会涨，我只有一个词，“变”。如果有“改变”，就有机会。例如，军事股的估值已经很高了，但是对于那些以前没有做过军事工作的企业来说，他们现在正在做军事工作，所以它是有价值的。

也有一些国有和国有企业，按照供给侧改革的逻辑，让优势企业获得优势资源，带动整个产业升级和企业结构转型。具有行业领导者气质和行业整合能力与使命的企业，未来将会有较高的成长性。

过去，我们选择股票，在有前途的行业中选择领导者是很好的。现在不同了。它不一定是一个销售行业的领导者，而是一个具有行业整合领导气质的公司，或者是一个受政府和行业委托有这样使命的公司，会有机会的。

12.当房价急剧上涨时，你认为政府会怎么做？学区住房政策会在短期内调整吗？

耿静:至少在目前情况下，涨价是可控的，政府不会表态。在政府的去库存目标没有实现之前，它可能不会表达自己的立场。

短期来说，我认为学区的房屋政策不太可能被放弃。原因是没有更好、更公平的准入政策来取代它。