很遗憾 上海楼价以后还该继续涨！

本篇文章6179字，读完约15分钟

接下来的问题是，为什么深圳和上海的房价持续上涨？而不是我们家的崛起？

这个周末的热门话题是房价。尤其是“深沪房价暴涨”(以下省略各种煽动性新闻描述250字)。在文章的开头，让我们先来看看下面一个机构中一家大型房地产上市公司高管的路演。关于上海房价的个人观点，我们先来看一下:

1.在一线城市，需求端取决于全国的总财富和基尼系数，预计全国将比纽约更繁荣。

2.在供应方面，它不仅取决于土地面积，还取决于发展速度和住宅用地的比例。上海占住宅用地面积的20%，而纽约占40%。

3.纽约是全球房价的锚。1990年，东京的房价是纽约的四倍之后开始下跌。1998年，香港每套的总价是纽约的6倍(单价是纽约的8倍)。

4.去年，上海的平均房价比纽约低10%，北京比纽约低5%。

5.由于供求关系的特殊性，上海的平均房价会高于纽约，所以没有必要担心上海的房价。

据说在吴晓波买房是一种习惯。

十多年来，他的原则之一就是每年买一套房子。原因是吴晓波有他自己的历史财经观。他认为中国的土地是最有价值的，而土地价格一直处于上升通道。

去年年初，股市飙升的时候，吴晓波同志仍然认为，如果你们的城市符合这些条件，2015年绝对不会是你买不起房子的一年！

在他看来，在未来的几年里，房子可能不会像过去十年那样飞涨，但它仍然是一种保值的商品。就该地区而言，北上归线的价格弹性最强(这一话题将在后面展开)；二线和三线城市的房屋是否具有附加值取决于以下两个数据:

首先，在过去的五六年里，这个城市的人口是否处于持续增长的通道；

第二，这个城市的服务业和制造业能力是否在不断提高。

显然，人口聚集能力和产业转型升级能力是维持一个城市房价的基本条件。在这里，我们发现，在未来，只有人口明显增加的城市才能跳出熊市环境，超越通胀。

本月底的热门话题不是股市、g20或《卧虎藏龙》和《叶问3》。事实上，两会的热点还没有达到，也没有必要谈任志强。相反，是上海和深圳的房价让小心脏颤抖。

接下来的问题是，为什么深圳和上海的房价持续上涨？而不是我们家的崛起？

金融专家刘哮波去年认为，相当多的省会城市和计划单列城市实际上处于人口流失状态，因此它们的房地产市场不值得投资。只有那些需要它的人才能在这些城市买房子，因为他们的实际需要。对于投资者来说，最好远离这些城市。

笔者一直与大家分享的是，随着高铁和城际/城市轨道交通的网络化建设日益成熟和完善，很多人开始认为这可能有助于提高二、三、四线沿线地区的房价，但事实上，相反，便捷的交通网络加速了二、三、四线精英和年轻人向一线城市(尤其是北方和腹地)的逃离。——原因很简单，世界这么大，我想出去看看。现在更容易也更方便了。

因此，出现了所谓“北广深总会涨”、“一发不可收拾，万人不死”的现象，一线城市房价越涨越高，二线、三线、四线城市房价却一落千丈。-当然，最重要的是一个城市是否有想象力。它对年轻人有吸引力吗？正是这些充满机遇和各种未来可能性的城市，使得贝尚和深圳的房价“永远上涨”。

由于地方统计局发布的《2015年统计公报》中人口数据的失真和滞后，仍用“小学生人数”(或“义务教育阶段学生人数”)的增减来预测各城市人口的增减。在中国48个经济水平最高、经济总量最大的城市中，以下10个城市的人口“表现不如市场”，其房地产市场不适合投资:

大连是自2008年以来中国人口流失最严重的大城市。其次是太原、贵阳、哈尔滨、长春、兰州、三亚、昆明、西宁和呼和浩特。重庆虽然整体人口在减少，但它和一个省一样大。如果从主要城市来看，人口仍在增长。

那么，哪些城市人口增长强劲？它们是厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州和南京(以上数据来自“房地产市场观察”)。

“房地产的大朋友”任大炮同志认为，房地产的崩溃有两个条件。第一是人口已经逃离，第二是zf没有钱。只要zf有能力不断增加投资，房地产就会上涨。所以不要等了，你还得买房子。

“当大炮”的逻辑是，中国经济没有下行通道，即使调整步骤，也不是下行通道，所以房地产也不会是下行通道。如果投资继续增长，zf给你一个保证，你为什么不敢买？

关于什么时候最适合普通人买房的问题，任达娇说这是最愚蠢的问题。他已经问了十多年了，现在还在问，只要他有钱，他随时都可以买。

如果买房仍有争议，那么另一个问题是肯定的，那就是中国人的财富在未来十年将是不安全的。当吴晓波说这些话的时候，正是在去年年初，股票市场飙升，中国各地都在养牛。话还在耳边，股市崩盘来了。那么，当时代变迁时，上述逻辑仍然有效吗？

我们不妨听听其他的声音。去年，高盛投资管理部副董事长兼首席投资策略师哈纪明认为，中国人口红利的转折点是2015年。2015年，中国有劳动能力的人口比例达到最高点，达到73%。

据哈介绍，随着老龄化时代的到来，房地产业最好的黄金十年将在一两年内结束。至于中国房价是稳中有升还是稳中有降，不同地区可能会看到不同的结果。

不过，我想是的。如果中国经济陷入这样或那样的危机，即使经济暴跌，国际大都市上海的房价也不会下跌甚至上涨。

你看不到，即使在俄罗斯经济最糟糕的时候，莫斯科的房价仍然是世界上最高的；同样的事情发生在印度孟买。即使在2008年至2009年金融海啸最严重的时候，我也碰巧去过纽约，曼哈顿中央公园周围的公寓价格持续上涨。逻辑很简单，在这里投资更安全。

此外，中国目前的房价意味着70年(免费)的土地使用权，我认为我们可能忽视了其内在价值。——我们需要明白，在海外(例如美国)，土地也需要每年按市场价格缴纳土地税。我认为中国的相关土地租赁制度在未来可能会有所调整，但新旧制度的分割更为合理。在这样的长期计算中，从长远来看，目前的房价可能非常便宜。

买房最终是一个地区、一个地区还是一个地区。如果是在一个拥有充分就业机会的快速发展地区，一个更大的城市无疑是有弹性的。在其他规模相对较小、就业机会不足的地区，尤其是之前房地产扩张过度的城市，可能会出现越来越多的“鬼城”，越来越多的房子不愿购买，导致房价下跌。

以前有一个剧本，说zf越鼓励你购买，你就越要小心购买(例如，当你限制购买开放城市时，你应该小心)；zf越不让你买(北京大学广深分校)，你就越应该买。那么，好了，回到上面的话题，北京大学、广州和深圳，一线城市的房地产，在限购多年的背景下，还值得购买吗？

本月底，中国房地产市场的最大新闻是“北方和深层的房价飙升。”事实上，为什么深圳、上海和北京的房价还在飙升？深圳、上海、北京(新三板)都设立了证券交易所，这也是由资本市场的代表、新财富的批量产生以及不可避免的财富效应造成的。相比之下，现实中其他地区的实体经济在现阶段已经起到了反作用。

今天让我们在这里多谈谈上海的房子。首先，让我来看看上海的供需情况:

上海房地产市场的库存已经减少到不到4个月。这个数据实际上证明了这个城市的需求几乎达到了爆棚的水平。然后我们继续看到的是:

该图表来自于公共数字“陆峻房地产观”

这是对过去12周上海市场供求关系的截取。从数据中，我们可以看到，目前的市场是卖一套房子不管房子，即使本周卖完的房子没有卖完，它将报复和消化下周。如果这种节奏长期存在，会让人恐慌，但在上海，从2015年到现在的每个星期都是这样。

该图表来自于公共数字“陆峻房地产观”

这是上海从2013年至今每个月的市场价格趋势。每天，有价值投资的专家和从古至今无所不知的大V都在说，现在的房价太不合理了，但如果你看一看，这个价格确实存在。

上海的房地产怎么了？！今天，我想继续强调一个逻辑，那就是谁是你的邻居决定了你房子的价格。

我在上海的一些朋友说，他的邻居(包括房客)来自全国各地和许多外国。甚至有许多来自香港、台湾和韩国的艺术家。我认为这些条件存在于上海市中心的许多住宅建筑中，甚至包括一些新旧车道。类似的情况在北京也存在，在香港更是如此。

这是什么意思？

这表明上海和北京已经是国际大都市(广州只是一个区域性大都市)，拥有越来越多的多样的人力资源和越来越丰富多彩的文化生活。优质教育和医疗保健是稀缺资源，人文环境越来越具有吸引力。此外，商机无处不在，因此这些城市如预期的那样吸纳了全球精英。房价怎么会下跌？

有趣的是，即使有外国居民，上海的结构也不同于其他城市。例如，广州的许多外国居民是来自亚洲、非洲和拉丁美洲的朋友，因为他们从事传统产品的转口贸易。上海主要由来自欧洲、美国、日本、韩国、香港和台湾的人组成，他们从事的行业范围更广，其中许多人将上海视为他们目前的主要居住地之一。你认为你喜欢什么样的邻居？-广州的朋友们，请保持冷静，暂时不要喷。

亚运会后，广州比以前漂亮多了，也好多了。然而，广州仍然没有强大的凝聚力。首先，这与广州在珠江三角洲地区的中心区位优势得到认可，广州周边经济基础雄厚有关，也与近年来以制造业和加工业为主的实体经济以及珠江三角洲全国进出口贸易不景气有关。广州自身的城市定位相当模糊，发展和机遇不如深圳，这也是事实。但相对而言，作为一线城市中的第三(或第四)城市，广州仍具有一定的空.发展潜力

回头看看上海，让我们先看看纽约。应该说，在世界各地，你会发现上海和纽约在城市发展历史的细节、装饰艺术的建筑风格、城市定位、居民的属性和构成，甚至对当代艺术市场的重视等方面都非常相似。此外，上海也可能是中国大陆最具西方工业文明、契约精神和商业气质的城市。

在这个充满渴望和希望的城市，它是年轻人聚集的地方。社会精英越来越发现，经过十多年的发展，文化创意产业，如艺术、时尚、设计、影视媒体等。艺术设施星罗棋布，展览派对层出不穷。随着上海迪士尼乐园即将开幕，上海这座城市变得越来越国际化/宜居。

还有一件事是每个人都容易忽略的。上海证券交易所今年将成立一个战略性新兴市场。这对中国资本市场，尤其是上海来说，可能是一件大事。这可能已经确立了上海作为世界三大国际金融中心的大都市地位(另外两个是纽约、伦敦和香港？别忘了。

我们甚至可以假设，一旦腾讯将微信分拆成上海战略新兴板，市场价值和事件的影响会发生什么？百度怎么样(它可能被分成几个业务板块)？360怎么样？小米在哪里？华为呢？华大呢？。。。中美股票交易伙伴的集体回归是一件确定的事情。我们甚至可以预见，中国股市的新一轮牛市将从这里开始。

因此，上海的房价可以由国际最高价支撑。与北京相比，上海空燃气更好，商业环境更自由；与深圳相比，上海更有品位和内涵。对于年轻人来说，上海不仅对发展和财富有吸引力，而且更时尚、有趣、性感和优质；上海精英阶层的生活更像是旧钱。相对来说，你在上海的邻居可能更国际化、更有趣。

所以，你的邻居决定你房子的价格。

莫名其妙的暧昧背景音乐似乎刚刚播放完？那我们来个性感的。你更容易想到方圆和方圆，它们属于上海。

好吧，去吧。因此，我们必须看到，在当前限购政策下，一线城市房价仍有上涨势头的深层原因:

1.城市间发展机会不平衡。一线城市，尤其是北京和上海，可以获得更多的发展机会。深圳因其优越的自然环境和创新能力而闻名。此外，除了北京和上海，它还有其他城市无法比拟的政策关怀。年轻人喜欢聚在一起的地方，那里的房价肯定会飙升。

2.在实体经济的困境下，金融投资和财富管理造就了中国三大金融中心(北京、上海和深圳)的繁荣；在创业、创新的空燃气供给和资本市场的财富创造效应下，这些一线城市也是股权投资、新兴产业、创新和技术的集群基地，是实现财富和神话的基地；

3.不可忽视的是，北京和上海的文化创意产业、时尚产业、当代艺术市场和高端现代服务业的发展和成熟，越来越具有国际化大都市的感觉和内涵。许多外国朋友说上海正变得越来越国际化和宜居。我不止一次说过，如果你下来是为了确定你想移民，那么上海是全世界中国移民的首选。是的，你没有正确地听我说，这是第一选择，不是第一选择；

4.实体经济不景气，使得金融资产具有很大的信用风险，所以居民的资产仍然离不开住房。然而，大多数城市的房地产都停滞不前，一线城市实际上不得不承担起为全国人民配置资产的职能。

根据刘哮波的观点，如果你不期望巨额利润，你只想在很长一段时间内克服通货膨胀。然后，如果你有钱，就去买一栋在一线城市位置好的房子。

我之前看到了一个有趣的观点，有点极端，但也很合理。你为什么想在像上海这样的国际大都市买房？因为，它决定了你的圈子认同感，定位了你的社会存在感。仅供参考。-我认为意见与虚荣无关。我们可以试着从年轻人的角度和心态来看待这个现实的话题。

在这里，让我们顺便谈谈香港。毫无疑问，香港是一个有吸引力的城市。过去是，现在是，将来也会是。然而，香港的城市越来越失去想象力，年轻人没有发展空.香港的未来可能是东方的蒙特卡洛苏黎世。

-你什么意思？也就是说，香港将成为极度富有的人的居住地。它的吸引力在于其低税率和西方法律体系。甚至股票市场也可能失去活力和吸引力(你会投资新加坡和瑞士的股票市场吗？)，但他仍将是国际资产管理中心。-那么问题是，如果你已经属于那种极其富有的人，或者如果你年轻而且有欲望，你不需要对香港有太多期望。

然后，问题继续出现。北京的房子太贵了。如果我付不起，我该怎么办？

我也有一个给年轻朋友的信息。当你年轻的时候，你应该尽可能租最好的区域/社区/房子。

太奢侈了，对吧？租金？纳尼？这有必要吗？

很多很多年前，香港的顾秀全博士写了一本书《财富的自我创造》，说弗洛伊德认为人有两个禁忌:性和暴力，顾秀全说:钱，我们都爱钱，但我们不愿意承认，潜意识总是出来捣乱。在这种情况下，我们怎样才能脱贫致富呢？

在过去的30年里，市场经济对中国社会产生了巨大的影响。人们对财富的追求是数千年来金钱和财富压抑的释放，是一种潜意识的进化。每个人都渴望改变自己的经济命运。

创造财富不仅是一场智力游戏，也是一场内涵丰富的心理游戏。贫穷有其根源，繁荣有其原因。在顾秀全看来，这种根源和原因都整合在一个人的潜意识里。你想成为什么样的人，你必须时刻提醒和想象你具体存在形式中的那种人，然后通过不断地建议和激励自己，你会越来越接近成为那种人。

在我看来，你应该接近、体验和习惯一个(相对)成功人士的生活环境和方式，并在任何地方暗示和激励自己，否则你的命运将开始不同，你的日常生活和视野将开始改变。

真相似乎并不难理解。例如，一些白领喜欢购买名牌服装。虽然有虚荣心，但显然有更深层的心理暗示。我们应该更积极地解释它。它是对某种生活方式和价值观的认可，是一种自我激励和建议。

如果有欲望，就会有河流和湖泊。房子当然更多。

总而言之:

对于上海这个国际化大都市，一线城市，中心区，人们期待的社区，资源稀缺的目标(校区、景观、配套设施、交通、管理、开发商品牌等)。)，当然有必要策略性地购买！购买！购买！！！

然而，在短期内，上海的房价可能会分阶段调整，即使存在政策风险。然而，任何偶然的调整也是一个继续进入市场的机会(别忘了，上海现在仍然仅限于购买)。没有理由对未来15年或20年的上海不抱乐观态度。

最后，我们再次强烈提醒大家注意即将在上海开设的战略性新兴板块及其对上海乃至中国的战略意义。如果很重要，就说最后一次。