司法拍卖房馅饼与陷阱：64万买百万房产不是梦

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法国帕特屋的“馅饼”和“陷阱”

价格比市场价格低近20%，不受购买限制。法国拍卖行今年很受欢迎，互联网公司已经向传统拍卖行宣战

“我公司有多套优质物业出售，单价比市场价低8.4%，产权清晰”。最近，朋友圈里出现了很多类似的信息。什么渠道可以买到比市场价格便宜近20%的房地产？答案是司法拍卖行(以下简称“合法拍卖行”)。

“我们已经同意转让2套较小的房子，还有4套，将依法收回。”发布上述8.4%的房地产销售折扣的联系人告诉《中国商报》记者，因为这些房子都是大户型，拍起来不像小户型那么容易。“一般来说，司法拍卖市场是处置不良资产的终端市场。但是，在拍卖之前，债权人也可以选择披露不良资产信息，转让协议和程序与拍卖相同。”

据《中国商报》记者从浙商资产管理研究所获得的数据显示，今年以来，法国拍卖行已经从去年的低迷状态有所改观，出现了“价格和数量双增长”的趋势。“一方面，房地产市场正在回暖，另一方面，人们越来越多地接受司法拍卖。”该研究所研究员冯美云告诉记者。

拍卖行最吸引人的地方是价格低廉，一般只有市场价格的80%左右，不受城市限购的限制。但是，“个人购买方式存在很多风险和不确定性。”一位拍卖行的负责人告诉记者。

640，000购买数百万房地产不是梦想

拍卖行最大的来源是银行和非银行金融机构的坏账抵押品，尤其是开发商和买家的必要抵押品。此外，私人借贷纠纷和司法没收也将导致合法拍卖行。例如，上述释放8.4%的财产的联系人告诉记者，他实际上是一个小额贷款公司。由于一些开发商无力偿还抵押贷款，该公司起诉法院并没收了开发商抵押的财产。

在司法拍卖过程中，通常有三种价格:评估价、底价和起拍价。评估价格为评估机构出具的价格；底价是拍卖价格的底线。如果投标人的最高投标价没有达到底价，该投标价将不会生效，即被拍卖掉。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖底价由人民法院参照评估价格确定，人民法院确定的底价不得低于首次拍卖的评估价格或市场价格。80%；如有连续拍卖，可在再次拍卖时酌情降低底价，但每次降低的金额不得超过前一底价的20%。

换句话说，对于一栋估价为100万元的房子，底价至少是80万元。如果是拍卖，每次再拍卖的最高价格可以降低20%。如果有人有幸在第二次拍卖中以底价购买，最终成交价可能只有64万元。当然，为了避免拍卖，客户通常以底价作为起拍价。

较低的价格使得法国拍卖行很受欢迎。浙商资产管理研究所跟踪的网上拍卖数据显示，2016年3月，全国网上司法拍卖共拍卖涉诉房产9367处，比上个月增长28.1%。当月涉诉房地产网上司法拍卖成交额为67.8亿元，是2月份成交额的2.1倍。

对比今年前三个月的数据，我们可以发现，涉案财产开始拍卖的折扣率正在缓慢下降，3月份开始拍卖的折扣率为81.33%，是三个月来的最低值。"因为法国人的财产增加了，所以开始拍摄的折扣率略有下降."冯美云告诉记者，市场供应量增加与银行不良资产处置速度加快有关。

数据还显示，3月份实现的折现率为88.76%，比上个月增长4.63%，为今年以来的最高水平，反映出投资者对不良资产特别是涉诉资产的旺盛需求。数据显示，江苏和浙江在3月份实现了新的高折现率，涉案财产交易价格大幅上涨。

冯美云表示，去年拍卖的一套烂尾楼可能只有3至4个出价。今年的好目标可能需要40到50个出价才能卖出。"投标数量的增加将不可避免地推高最终交易价格."

“房地产市场的火爆体现在司法拍卖上，这主要表现在越来越多的围观者和竞买者身上。”淘宝司法拍卖的一位知情人士告诉记者。

“投资者愿意买房有几个原因。第一，价格低于正常市场价格；其次，司法拍卖不受购买限制。”广东恒安资产管理有限公司总经理方伟忠告诉记者。

法国拍卖行也有“凹点”

拍卖行不受购买限制的限制。在办理过户手续时，房地产交易中心可以通过出具《法院裁决书》和《协助执行通知书》的方式允许过户，但前提是产权清晰且债务人配合交付房屋。因此，在实际操作过程中，也存在许多买方不能顺利转让所有权的情况。

深圳的李先生告诉记者，他花了近2000万元通过司法拍卖买了一栋楼。没想到，原来的主人拒绝“搬家”。

据媒体报道，广东籍的季先生在佛山的一次司法拍卖中赢得了一处房产，并顺利通过了房屋拍卖。然而，当房子被收回时，原来的主人拒绝交出房子，因为他不知道。季先生向法院申请强制执行，但法院拒绝执行，理由是他在拍卖公告中表示，该房产“未被拍卖”(有人住在该房子里)。

“‘不交祥’被业内人士戏称为‘不要担心’，这意味着法院只负责拍卖，而具体的交接工作是由法院自己完成的。因此，当个人买房时，他必须认识到这是否是“不吉利的拍卖”方维忠说道。

此外，法国拍卖行可能会遇到只有住房的问题。2004年，最高人民法院颁布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，规定人民法院可以查封被执行人及其家属生活必需的房屋，但不得拍卖、变卖或者清偿债务。

在实践中，从维护社会稳定的角度来看，如果遗嘱执行人名下只有一项财产，法院往往会拒绝执行该财产。

因此，遇到只有住房的问题就更麻烦了。幸运的是，2015年5月，最高人民法院颁布了《关于人民法院办理异议执行和复议案件若干问题的规定》，对法院可以执行和不可以执行的情形作了详细规定。

“受法律保护的商店有时会有风险。商店通常又小又小，一楼有200个房地产许可证。每个房产证对应5~8平方米。买方持有房地产许可证。在寻找商店时，您可能找不到具体的位置。”方维忠说道。

拍卖行的门槛也不低。根据法院的要求，买家必须一次性付清全部款项，并且不能贷款。

门口的“野人”

然而，互联网公司不会放弃他们所关心的商业机会。

司法拍卖有三种模式，一种是在拍卖行的拍卖大厅进行拍卖；第二，在当地产权交易所，拍卖行只有拍卖人；三是在拍卖协会确定的拍卖中心举行。

近两年来，随着互联网的兴起，网上司法拍卖应运而生，淘宝司法拍卖是最具代表性的一种。截至2016年2月，2012年6月26日推出的淘宝司法拍卖平台已经接受了19万次网上拍卖，成功处置的标的物总额约为1200亿元。

阿里巴巴创新事业部总经理陆在今年3月的“第二届互联网司法拍卖研讨会”上表示，网上司法拍卖的成交率约为84%，比传统拍卖高出20个百分点，溢价约为40%，是线下拍卖的两倍。处置周期从6个月缩短到2~3个月。

除了效率之外，网上司法拍卖“零佣金”的特点彻底改变了目前的拍卖模式，即网上司法拍卖的委托人和买受人不需要支付佣金；在传统的拍卖模式下，拍卖行会向客户和买家收取一定比例的佣金。

据了解，淘宝拍卖去年为地方法院节省了20多亿元的佣金，这也是地方法院越来越青睐网上司法拍卖的主要原因。目前，28个省(区、市)的1300多家法院已在淘宝司法拍卖平台落户。

网上司法拍卖的鲶鱼效应引起了拍卖行的广泛不满。上述拍卖行负责人告诉本报，拍卖行不承认淘宝司法拍卖的法律地位。

“在《拍卖法》颁布之初，网上拍卖的出现并没有被考虑在内。因此，网上拍卖的主体在法律上处于模糊地带。法律规定拍卖的主体应该是拍卖行。淘宝没有资格执行拍卖。如果淘宝只是作为一个交易场所，那么谁是淘宝司法拍卖的主体？根据《拍卖法》等法律法规，法院不具备司法拍卖的主体资格他说。

淘宝司法拍卖解释说，阿里拍卖始终是一个技术平台和服务平台，法院始终是司法拍卖的主体。阿里拍卖行致力于帮助司法改革和司法阳光。

事实上，资格问题一直困扰着网上司法拍卖。然而，在第二届“网上司法拍卖研讨会”上，最高法执行局执行监督办公室主任董宁透露，网上司法拍卖相关司法解释的起草工作已接近尾声。这意味着网上司法拍卖的主体资格将很快被法律认可。