闭眼买房都赚钱的时代已过 投资什么样的房产不亏钱

本篇文章2482字，读完约6分钟

闭着眼睛买房赚钱的时代已经过去了

日前，“深圳女白领卖掉深圳一套房，换取武汉四套房”引起了广泛热烈的讨论。相反，在三、四线城市购买套房能否被在一线城市购买房子的首付成功取代，则是一个问号。今年一线城市房价的大幅上涨已经结束。对于那些仍对投资房地产或进行短期过渡感兴趣的买家来说，如何选择值得开始的房地产需要一些审查。

记者了解到，在过去的三年里，许多进入市场的买家因为换房的需要，不得不先卖掉自己的房产。由于城市和地区发展的差异以及产品本身的年代和楼层，许多人面临着亏损的局面。

●案例1

在你家乡的套房里，很难改变一线城市的首付

从今年开始，陈骁和他的妻子计划在广州东部买一套房子，他们对一个全新的房地产感兴趣。然而，令这对夫妇沮丧的是，他们三年前在广东东部的一个县城买了一套面积约150平方米的四居室公寓，成交价为70万元。直到公寓出售时，陈骁和他的妻子才有足够的资金在广州支付首付。因此，今年春节后，陈骁将家乡的房产投放市场，买的时候感觉价格很高，主动将投放价格调整到68.5万元。即使他损失了15000元，每月利息和其他零星的购买费用，陈骁还是决定把它改成广州的房子。但陈骁没有想到的是，房子几乎无人看管了两个月，所以他别无选择，只能再次降价。四个月过去了，房子从68.5万元降到了62.5万元，但交易还是失败了。

这意味着，在三年时间里，陈骁花了70万元买了一套房子，这不仅没有升值，而且保守估计还损失了10.7%。最重要的是，房子还没有被成功替换。

●案例2

郊区的套房比三年前的一手楼还要贵

2013年10月，在公司领导下，黄先生参观了当年最热的南沙楼。经过比较，黄先生觉得南沙角门河板块一手房产的顶层单价相对较低，一套97平米三居室的毛坯房价格为90万元。一开始，他以为自己选了一个便宜的。

黄先生说，银行当时批准的按揭利率是基准利率6.55%。为了减轻压力，黄先生选择了等额本息还款法，贷款期限为30年，每月还款额约3900元。因为房子简陋，他还花了8万元装修费用。

即使市场回暖，黄先生说，如果你想卖掉这套房子，你现在还是会赔钱。“附近社区一手建筑装修的平均价格也是10000元/平方米。还好我的房价能维持在90万元。”

这意味着至少8万元的装修费用和两年半的利息已经损失。在谈到买房的经历时，黄先生说，他坚决不同意买房不会赔钱的说法。

●案例3

在城市顶层转让二手房太难了

2012年，小张在海珠下都路购买了一套楼梯楼顶层单元，建筑面积约58平方米，购买价格为83万元。当时购买的单位价格比中层单位的价格低得多。

2015年初，小张和他的女朋友计划买一个电梯房作为婚房，所以他们把它卖掉了。小张将发行价定为120万元，经过长时间的不交易，他将发行价调整为112万元，但至今没有成交。

小张告诉记者，2012年底购买该房产时，当年的利率高达6.55%，折后利率为5.57%，折后利率为8.5%。由于采用等额本息还款法，本金比例较小，利息比例较大。“我自己也算过账。虽然我进入市场时房价比较低，但三年多来，这栋房子的成本加上佣金、税金和月利息约为104万元，也就是说还没有超过三年。从这所房子里赚钱。”

■专家建议

买房时如何避免赔钱

1 .在短期过渡中仔细选择郊区住宅

无论是三、四线城市还是广州的远郊，都有一个共同的特点，那就是供应量大，除了现有的存量外，未来还会有可预见的新供应量。一旦城市或区域性市政配套设施的发展速度跟不上，需求就会受到限制，因此很难在短时间内激活二级市场。

同时，大量供应也会影响价格波动。如果阶段性供应超过需求，价格可能会降低。如果不幸从高水平开始，阶段性损失的可能性会更大。

2 .城市地区的小而旧的二手房应该仔细挑选

以满堂红连锁家园提供的数据为例，2012年夏都路一个社区的平均成交价格为15，017元/平方米，2013年为18，802元/平方米，2014年第一季度为22，619元/平方米，第三和第四季度为19，423元/平方米，2015年为21，096元/平方米。

显然，在经历了2013年和2014年第一季度的大幅上涨以及随后的大幅下跌后，今年的平均交易价格并未达到2014年的最高水平。

全屋连锁置业市场部研究所刘景堂表示，购买二手房不仅要考虑位置，还要考虑楼龄，因为随着楼龄的增长，社区设备设施的老化或物业管理的失败都会对物业价格产生影响。一般来说，建筑年限在15年以内，设备设施仍相对较好，15年以上，特别是20年以上的居住区会有明显差异。建议购买10年以内的二手房。

买家小张(音译)总结道，虽然地段很重要，但很难获得理想的地价，因为太过成熟的地段缺乏新的增长点，而且建筑年限较长。它只能随着市场的上涨而小幅上涨。

什么样的财产最有价值

1 .投资房地产最好考虑生活的成本效益

海宜局房地产研究所所长严跃进认为，一线城市的房价将继续从总体趋势上升，但这是否意味着投资这样的城市房地产将保证房价只会涨而不会跌，没有必然或绝对的联系。一些城市地区的房价普遍较高，因此很难上涨。特别是，虽然有些地段不错，但建筑太旧，投资价值不大。真正的投资价值是巨大的，往往在城市和郊区的边境地区，从生活舒适的角度来看，它也有更好的性价比。

更重要的是，投资也有机会成本。一线城市的其他领域有很多投资机会，所以没有必要通过投资房地产来盈利。对于房地产投资来说，有必要考虑这样的投资风险和资本成本。特别是在政策多变的情况下，一些属性会被套牢。事实上，旅游消费产业和新兴技术企业的股权投资都可能超过传统的产权投资收益。

2 .住房的投资性将越来越弱

具有丰富房地产投资经验的林先生指出，未来住宅投资性房地产将越来越弱。闭着眼睛买房赚钱的时代已经过去了，每个人对房地产都会越来越理性。因此，未来住房的主要功能将回归生活水平。

3 .只有核心区的优质房地产才有投资价值

业内许多人指出，未来房地产是否具有投资价值主要从两个方面考虑:地段的不可再生性和质量。如果该地段的价值高，产品质量高，未来空的升值和保护力度将相对较大。