深圳楼市现周期性调整 新房成交面积五周下滑

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引导阅读

种种迹象表明，新政调控迫在眉睫，深圳楼市已进入调整期。暂时的调整并没有吓到那些仍然对深圳持乐观态度的投资者。大多数人仍然认为这是一个自谋职业甚至投资买房的机会，他们可以找到“竹笋”；未来，深圳的房价将会上涨。但是，在最近提出增加土地供应的建议后，深圳会成为一个健康有序的市场吗？

风向逆转时，投资者和二手房业主总是反应最快。

今年4月，深圳许多地区的二手房价格已经下调，那些有投资目标的人希望走得更快；在中介和开发商圈子里，空指数和氛围越来越重，这反映在市场表现上，即新房交易量连续五周下降，价格停滞不前。

那些意外受伤的人是那些只是需要和更换租户的人。由于“3月25日”新政要求过去两年有贷款记录的人首付增加到40%，很多人就是负担不起额外的10%，所以他们被挡在楼市之外，违约的购房者数量突然增加。

去年“3月30日”产生的火热，现在正被“3月25日”调整，深圳楼市仍无法逃脱政策波动的怪圈。在这背后，楼市供应的僵局尚未打开。

市场降温，交易量下降

随着“3·25”调控政策的实施，原本强烈观望情绪的深圳楼市进一步降温。

深圳中原表示，由于进入市场的门槛明显提高，一些失去购房资格的新需求客户不得不暂时放慢购房计划或转向林深地区，而其他客户对市场保持较为谨慎的态度。

根据深圳中原研究中心的监测，土地委员会的数据显示，上周(3月28日至4月3日)售出了652套一手住房，交易面积约为7.05万平方米，分别下降了16%和15.7%。新房交易面积已连续五周下降，不到春节前交易量的一半。

上周一，一手成交价格约为49，600平方米，较上月下跌7.6%。然而，平均交易价格受交易结构的影响，周价格的参考意义有限。

据推介会称，上周(3月27日至4月3日)有三个项目进入市场，共推售395套，明显低于上周的1520套。事实上，自“3月25日新政”以来，新房入市速度和成交量大幅下降，市场明显降温。

深圳许多中介机构认为，在经济持续低迷和外部经济冲击的情况下，预计未来一线楼市将进入调整阶段，新屋市场成交量和成交量将保持在较低水平。

二手房市场的表现更加明显。上周(3月28日至4月3日)，共有4799套二手房售出，比上个月增长33.27%。然而，这是由于在4月1日评估被提出之前的最后一周，转让量井喷，过去两天的平均日转让量超过1000套。随着新政的实施，预计今后营业额将会有所调整。

更明显的是，二手房业主不断降低报价，深圳中原指数上周跌至32.51%，较上周下跌5.6%。按死线的30%。市场上购房的情绪逐渐消退，深圳中原经理人指数本周跌至50%以下。

该市60%以上的二手房都在降价，各区的业主都在加紧降价出售。其中，南山南区和南山北区的降幅分别为1.9%和1.7%。福田竹子林地区连续4周降低报价，上周下跌3.4%；长城建筑面积的所有者下降了6.1%。与此同时，前一时期涨幅较大的龙华区下调了0.2%，并已连续5周下调报价；班田区业主报价也连续4周下调，降幅扩大至1.7%。从业主所报的房屋比例来看，近30%的房屋业主所报的价格已经降低了1%-5%。

周期性调整已经到来

种种迹象表明，新政调控迫在眉睫，深圳楼市已进入调整期。

深圳中原指出，过去一个月，国际评级机构纷纷下调中国的评级展望。3月初，穆迪下调了中国主权信用评级展望和71家企业的评级展望。4月初，S&P还将中国主权信用评级展望下调至负面，并将香港评级展望下调至负面。

近期外部经济数据和金融数据显示，中国经济仍在触底反弹。在这种情况下，严格的调控政策将促使大量资金迅速离开一线房地产市场。未来，一线楼市将面临巨大挑战，逐步进入调整期。

第一太平戴维斯报告还认为，在今年市场调控的基调下，新的房地产政策将对房地产市场产生诸多影响；深圳二手房的平均交易价格和交易量将会波动。

米德兰地产深圳及惠州区董事总经理蒋进一步指出，预计新政实施后，购买力将下降三分之一，这将在六个月内对深圳房价产生影响。

库存大、位置远的地区压力很大。据美联地产统计，截至3月29日，深圳住宅库存为32，482套，较2015年底减少5，084套，整体库存压力较小。然而，有些地区库存很高。截至2015年底，龙岗的库存为11，415台，截至2016年3月29日，增加到12，737台，占全市库存的40%。

值得注意的是，在深圳新政二套房首付比例提高到40%后，二手房买家的违约现象开始增多，买家的预期也发生了变化。

“买方要求终止合同的咨询量确实在增加，尤其是在4月1日二手房交易评估价格大幅上涨之后。”广东新荣律师事务所主任张懋镕表示，在买方违约现象中，一是买方只需承担不超过10%的首付，二是有能力支付的买方因为预期房价会下跌，打算借助新政放弃购房。

张懋镕认为，由于对房价下跌的预期，买家不想继续购买更多。

打开供应的死结？

暂时的调整并没有吓到那些仍然对深圳持乐观态度的投资者。大多数深圳业内人士仍然认为，调整期的到来是一个自谋职业甚至投资买房的机会，他们可以找到“竹笋”；未来，深圳的房价将会上涨。

中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松指出，从深圳房地产市场十多年的调控过程来看，调控的需求一直是先涨后停，在经历了短暂的下跌后，需求的上升幅度更大。背后的逻辑是供应太弱，需求太强。人口平均年净流入量为60万，但仅相当于北京、上海和广州供应量的一半至三分之一，供应不足。

基于近期深圳新政，丁松认为，政府不妨利用6个月至1年左右的时间窗口控制需求，先稳定市场，稳定成交量和房价，在此期间通过各种渠道和策略，努力快速提升供给和供给速度，从根本上扭转深圳楼市长期严重的供需关系，创造供需战略平衡。

如何增加供应？深圳市委书记马兴瑞提出了经济适用房、新的土地供应和填海计划。

在十三五规划中，深圳计划开发40万套经济适用房，实际供应量为35万套。不过，深圳业内人士认为，实际落实20万套左右应该不成问题，平均每年4万套，这是2014年深圳新建商品房的成交量。

马兴瑞还宣布，深圳将在未来收回55平方公里。事实上，深圳已经开垦土地很多年了，后海地区是一个新的城市区域。如果再增加一个55平方公里的空房，将对严重缺乏土地的深圳产生深远的影响。然而，这一措施在短期内难以实现。

丁松还指出，多年来，由于违法建筑超过4亿平方米，说“深圳没有土地”已成为谎言。在过去的30年里，深圳已经建成了近9亿平方米的建筑，其中4亿是非法建造的，占43%。根据深圳市委、市政府的统一部署，未来五年内违法建筑将减少2亿平方米。具体分析显示，在2亿平方米的违法建筑中，约有3500万平方米属于住宅类。

假设上述增加供应的措施能够成功实施，深圳楼市每年可能产生约20万至30万套二手房交易，深圳的供需平衡格局是可以预期的。

事实上，从供求关系来看，快速上涨的房价正在损害深圳的竞争力。许多制造业从业者指出，农民工和低收入群体生活成本的上升以及城市发展边际效益的下降将导致人口外流的风险。深圳目前的繁荣是以人口流入为前提的，房价也是以人口为基础的。一旦人口外流，除了深圳的房地产泡沫之外，大量企业可能会因为招聘工人困难而被迫搬迁。

在中国南方一家大型开发商的眼中，这个暴涨暴跌的市场并不是一个好市场。相反，像广州这样房价温和的城市，可以保证每年有一定的项目储备和一定的房价涨幅。能够长期发展；对于购房者来说，买房的负担相对较小。这是一个健康有序的市场。

深圳将来会成为这样的城市吗？