4张图看清为何中国房价高：不是人口多 是城市小

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在二线、三线和四线城市去库存化的背景下，一线城市本已高不可攀的房价再次飙升。为了抑制房地产市场的非理性过热，上海、武汉、南京和深圳在3月25日相继出台了房地产市场调控政策。其中，上海出台了被称为“历史上最严格”的楼市调控政策。

今年前两个月，上海房价上涨了近20%，在中国排名第二，仅次于深圳。你知道，上海的房价已经很高了。2016年2月，上海市静安区平均房价为每平方米67，149元，房价收入比高达42.3。北京和深圳的房价和收入比几乎和上海一样。

北京是中国的一线城市。从绝对价格来看，这些城市的价格几乎与国际一线城市如纽约和东京一样；从相对价格来看，如果这些城市的价格收入比超过30甚至40，纽约、东京等国际一线城市将远远落后。

为什么像北京、上海和深圳这样的中国一线城市能够以如此低的居民收入支撑如此高的房价(与纽约和东京这样的国际一线城市相比)？

为什么中国一线城市的房价这么高

房价受多种因素影响，包括货币政策、居民收入、经济前景、人口规模、文化传统等因素。然而，在讨论中国一线城市的房价时，最重要也是最常被忽视的因素是供求关系。北京和上海房价如此昂贵的最重要原因之一是供应短缺。

在过去的十年里，为了吸引制造企业的投资，地方政府提供了大量低成本的工业用地来吸引投资；另一方面，中央政府一再申请保护18亿亩耕地的红线。因此，中国只有0.89%的土地用于城市建设，只有0.3%可用于住宅建设，相比之下，美国为2.7%和1.4%，日本为5%和3%。

具体到北京和上海，市辖区的城市建设用地分别只占总用地面积的11.7%和16%，远低于纽约和东京的52.6%和60%；住宅用地只占总建设用地的28.4%和36%，也远低于纽约和东京的43.8%和60.2%。

显然，即使在郊区，北京和上海也不适合种植农作物。本应作为居民住房的土地被挪作他用(或闲置)，这人为地加剧了住房供应紧张的局面。

不是人口太多，而是城市太小

如果北京和上海继续增加土地供应和扩大人口，在许多人眼里，包括北京和上海在内的“大城市病”不会变得更加严重。但事实上，北京和上海没有人们想象的那么大。

根据2015年世界城市统计，中国三大都市圈上海、北京、广州-佛山的建成区分别位居世界第12、13、15位，不仅低于纽约、东京-横滨，还低于莫斯科、休斯顿和名古屋。此外，中国只有天津的建成区面积超过2000平方公里。

目前，中国的经济和人口集中度都不够。根据联合国的最新统计分析，中国只有11%的人口居住在大城市(人口超过500万的城市)，这不仅远远低于美国(21%)，也低于许多发展水平落后于中国的国家，如马来西亚(22%)、巴西(19%)、墨西哥(17%)、泰国(13%)和菲律宾

随着中国经济的进一步发展，经济和人口将进一步向城市集中，特别是像北京这样的大城市。

北上广需要变得更大。