[本地]长沙土地市场升温 住宅限价不断刷新

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长沙码头。古戎

梅溪湖景观。古戎

土地市场一直被视为房地产市场的晴雨表。回顾上半年长沙土地市场，虽然受疫情影响，但表现依然抢眼:房屋最高限价不断刷新，房企征地积极性明显提高，市场通过融和震荡再现...

根据0731房地产研究院的数据，2008年上半年的土地供需面积高于2019年上半年。交易底价稳定，升水率低降，处于合理区间。总供应面积1139万平方米，同比增长7%；交易总建筑面积742万平方米，同比增长19%。

供应量大，底价同比上涨5%

疫情过后，政府土地供应步伐加快，土地市场热度明显反弹。

根据中国指数研究院的数据，在供给方面，长沙市6区1县55个居住和商业用地，共计831.63万。其中，住宅用地749.52万平方米，比去年上半年增长5.34%。

供给方面，上半年长沙土地供给在岳麓区和雨花区领先六区一县。岳麓区占25%，雨花区占27%。芙蓉区和天心区供应量较少，分别占4%和3%。

在交易方面，土地市场的供求仍然以住宅用地为主。上半年，涩谷板块住宅用地周转领先全市。短期来看，库存压力会加大。美西湖板块容量大，流速快，市场风险小。梨和黄骅板块目前产能有限，解套压力很大。

长沙地价上限突破，导致公司征地积极性提高。此外，一些热点地区的优质地块集中在市场上，大量高地价地块被出售，也推动了宅基地交易的整体平均楼面价格上涨。根据0731房地产研究院的数据，上半年长沙土地的底价为3521元/平方米，同比上涨5%，升水率达到10%。

最高限价继续走高，市场预期上升

今年土地市场最大的亮点是限价的不断刷新。

4月27日，月亮岛007号地块出售，毛坯房限价11000元/平米。5月7日，7家房地产企业参加抽奖，长沙瑞凯房地产有限公司幸运中奖。最终楼层价格为4454元/平方米，住宅限价为1.1万元/平方米，这也是望城区设定的最高住宅限价。

6月28日，长沙市岳麓区阳湖区发布了一则双限地块上市的新闻报道，显示住宅(毛坯房)平均售价不超过13800元/平方米。这也刷新了长沙楼市住宅(空白)最高限价。与去年同期相比，同面积土地限价水平提高了1200元/平方米。

6月29日，湖南省长沙市岳麓区梅溪湖被新列为限价土地，要求房屋(毛坯房)平均售价不得超过13500元/平方米，这是梅溪湖地区限价挂牌出让土地中住宅毛坯房最高限价，为当时长沙市第二高限价。

但是仅仅一天，这个记录又被改写了。6月30日，长沙052号地块挂牌，住宅空白限价为14800元/平方米，成为长沙“最贵”的限价场所。相比梅溪湖最高限价13500元/平米，阳湖湖最高限价13800元/平米，价格直接上涨了1000元/平米。

据记者梳理，长沙市近两年的住宅单价已突破万元。其中，梅溪湖板块住宅(毛坯房)销售最高价为每平方米13500元，而去年这个数字为12600元；住宅(毛坯房)销售最高价每平方米11200元，去年为10300元；滨江新城板块最高价已达到每平方米13400元，去年为12900元。

土地供应持续扩大，周边板块价值增加

随着城市由东向西扩张，中心城区土地资源稀缺。目前，土地市场的人气继续从中心城市向外围蔓延，外围的价值逐渐开始显现，房企竞相进入。

根据房地产研究院0731的数据，2008年上半年的商业用地供应集中在泸沽湖的梅溪湖板块和京珠高速东部地区(高铁新城、梨、黄骅板块等)。)，城市东西向扩张明显。中心城区土地供应较重，加上长沙县没有“双限”政策，房企参与拍卖“敢拍、敢打价”，区域拍卖市场火爆，梨、黄骅、高铁展区是高溢价地块集中区域。涉谷和梅溪湖的土地交易主要受限，升水率明显受限，但整体热度还是很高的。

湖南省房地产协会首席经济学家王表示，由于限价令严格，长沙板块之间的地价差距并不明显。“每个地区都得到充分发展。很多地铁开通后，中部地区内涵不断扩大，物价也开始陆续上涨。因为梅溪湖、阳湖等地区的限价堪比中心城市。”

注意

【/s2/】下半年征地会更加谨慎，预计市场会更加理性

“今年上半年，长沙售出了33块地、24块住宅用地和22块限价用地。11个板块的毛坯房最高限价水平较前期再次上涨，平均涨幅为4%。”湖南中原董事总经理胡志刚表示，龙平高科技板块最低浮动幅度为2%，雷峰板块最高浮动幅度为20%，复地以1.34万元/平方米的价格拿下滨江板块，这是目前售出的最高价格区块。

胡志刚表示，从2006年10月第一笔限价交易到2006年6月底，限价的初始底价明显上涨，但增速放缓。双限土地比例先上升后下降。居民楼限价严格控制，但开发商地价灵活，要防范地价过高的风险。

中国指数研究院表示，上半年疫情对社会经济的影响并未消散，在全社会“去库存”的趋势下，前期积压的库存和需求得到部分释放。销售回暖，融资利率降低，资金充裕的公司更有动力拿地；限价上限不断刷新，市场预期上升，土地短期热度趋势将持续；预计下半年房企将保持较高的征地标准，土地市场表现有望趋于理性。

“土地交易底价上涨加快，近两年保持上涨通道，征地价格上涨。上半年，六区一县商业用地交易底价上涨至3521元/套，整体呈线性上升趋势，比去年下半年上涨8.9%。鉴于同期涨幅在1个百分点左右，土地交易价格处于上涨通道，未来征地价格将上涨。”0731房地产研究院认为。

链接

上半年

长沙土地最高[/s2/]

房屋最高限价:4月27日，岳麓区梅溪湖区长沙市022号挂牌结束，吸引6家房地产企业参与竞价。最后，经过大约半个小时的竞价，该地块达到最高价33.4184亿元，经现场抽签，中国海外地产于5月7日中标。

招标最激烈:6月2日，长沙市望城区金山桥街金平小区三块国有建设用地使用权在湖南证券交易所挂牌出让。经过236轮招标，最终由达汗城建中标，总成交价6.04亿元，升水率63.67%。

最大出让面积:6月3日，长沙市【038】号地块位于金州区大道以南，岳麓区雷峰河路两侧，出让面积240，003.59，规划为商住用地。经过两家房地产企业11次报价，土地被长沙汉唐房地产有限公司以3300元/平方米的底价和10%的溢价收购。据悉，038号的总销售面积为360亩。这是继去年长沙市【2019】051号土地之后，长沙高新区出售的第二块“33个足球场”大小的土地。

最高地价:4月14日，长沙县李杰街长沙县009号的商住地块停止上市。经过68轮招标，最终以3.2605亿元的成交价格，79.89%的升水率，被长沙尼达房地产有限公司拿下，成为去年上半年长沙土地市场升水最高的地块。