“房子不是用来炒的” 买房的“刚需”别想太简单

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“房子不是用来投机的”。最近，中央经济工作会议对中国房地产市场的最新定位迅速成为国内外各界广泛讨论的话题。《人民日报》对此谈了两次，北京市委书记郭金龙也公开表示，房价太高，牢牢把握住了2300万人的“上限”。

这两段继续发酵，成为最热门的话题。

有人甚至说房地产将面临灾难。这，这只能是呵呵！这充分表明，那些发出论据的人需要深刻解读中央经济工作会议的原文，而不是画一幅图森的图画。

中央经济工作会议的话:

综合运用金融、土地、财政、税收、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情和市场规律的基本制度和长效机制，既遏制房地产泡沫，又防止大起大落。

从郭金龙同志讲话的背景来看，是在北京市十一届十二中全会上。会议提出了明年工作的五大重点，房地产工作仅排在第三位，具体要求是“严格执行中央部署，坚决维护房价稳定”。

“平滑”。明白了吗？！不符合中央精神？显然，“既抑制了房地产泡沫，又防止了大起大落”。从字面上解释，我们可以看到，抑制房地产泡沫，房价必须下降，防止跌宕起伏。“大幅上涨”绝对属于抑制房地产泡沫，所以这句话的重点应该放在大幅下跌上，即不能大幅下跌。由此可见，北京市委坚决维护房价稳定，这赢得了会议的实质。

稳定房价工作在明年各地区的工作安排中并不突出

来自中央政策室的房价信号

中央政策研究室副主任潘胜洲在《人民日报》的一篇文章中谈到了房地产分类的规定，为下一步解决房地产库存问题指明了方向。

一线特大城市:加快缓解部分城市功能，一方面缓解市中心的土地和人口压力，进而缓解住房供应压力；另一方面，可以带动周边中小城市的发展，形成功能布局合理、环境容量和生态改善明显的城市群。

二线热点城市:适当调整土地政策，合理增加土地供应，增加居住用地比例，同时盘活城市闲置低效土地，增加住房有效供给。落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。

在三、四线城市，鼓励和支持农民在三、四线城市购房，可以设立居民政策性银行，为农民在城市购房提供低息贷款；成立政策性住房担保公司，为农民申请银行按揭贷款等提供担保。

向面条中加入更多的水，向水中加入更多的面条

根据最新数据，北京的房价稳定在4万元/平方米左右，上海为4.5万元/平方米，深圳为5.5元/平方米。仅从房价与收入的比率来看，经过40年的抵押贷款互换，这些一线城市已经成为中国乃至世界上最困难的城市！

在这方面，经济工作会议的精神仍然是“稳定的”，防止大起大落。无论是提高第二套房首付比例，还是设定公积金年限的门槛，都是一个惯例，一个惯例，用来锁定交易量！

有人说，房地产调控已经纳入政府问责的范围，这是行政管理的最高手段。因此，没有必要担心地方政府没有经济内生动力来调节房地产，而行政问责的程度将会起到很好的作用。这似乎表明，以前从未有过行政问责制。

回顾本轮房价飙升的过程，我们可以看到行政调控房价的路径。近四年来，房地产一直保持在较高水平，并已进入2015年年中。面对稳定增长的压力越来越大，中央政府应提出“适度扩大总需求”，进行需求供给面改革，摆脱“债务-通缩”螺旋，走向宽松的货币政策。

去年下半年，房地产价格也开始上涨。今年5月权威人士发表讲话“打击房价”后，房价涨幅更大，一线房地产价格同比上涨逾一倍。直到9月底，国务院发布了房地产调控措施，要求“特定城市政策”出台更严格的措施来抑制房价。

虽然2016年全年的数据还没有出来，但估计房地产开发投资将达到10万亿元左右，同比增长6.5%左右，相当于gdp的增长，而铁的固定资产投资预计不到3万亿元，同比增长8%左右，对全年的经济增长起到了重要作用。特别是，房地产投资占据了新总需求管理的大部分。

对于2017年，中央政府将不再提及“稳定增长”，并保证6.5%的国内生产总值增长率，但目前的治理体系侧重于国内生产总值，包括各级官员的考核制度。如果没有配套政策，很难说不做。

此外，如果降至5%甚至低于6.5%也没关系？2015年年中“适度扩大总需求”的要求是否会再次出现，需要相当大的决心。从“投资、出口和消费”三驾马车来看，2017年的压力可能比今年更大。2017年，美国出口将面临来自特朗普的更多贸易摩擦，消费可能保持稳定。显然，投资仍将占据主导地位。如果房地产投资被过度压缩，全年的国内生产总值肯定不会好。

在各地落实中央经济工作会议的报告中，突出强调了“稳中求进”的认识。更强调的是抓住“前进”。例如，在天津市委常委扩大会议上传达学习贯彻中央经济工作会议精神时，就提出要认真规划、科学确定明年经济工作的目标任务，要多考虑、多负责任地把“金”这个词放在首位，为国家的全面发展多做贡献。

显然，在地方依赖土地收益的压力下，房价大幅下跌的内在动力仍然不足。更有甚者，在房地产交易明显受到抑制后，地方主要财政的土地收入将明显受到影响，地方财政可能再次陷入“歉收”。总而言之，仍然只有一种技术，往更多的面条里加水，往更多的水里加水。没有一个长期机制，谈论稳定房价很难取得实际效果。