深扒日本房价崩盘始末 细思极恐！

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最近，生活在一线城市的人们可能会这样想:房价会继续上涨吗？如果像这样上涨，房地产市场会崩溃吗？

通常，没有人能准确预测这个问题。但是在中国，总是有人发誓告诉你:别担心！房价会越来越高！北上广深将成为宇宙的中心！

为什么北上归线的房价远远超出了普通人的承受能力，但还是有人争相购买？因为他们坚持一个信念:一线城市的房价只会涨不会跌，买房就是赚钱！他们的逻辑是:一线城市人口密集，外来人口和土豪共同支撑房价。

然而，20多年前，同样人口稠密、受奥运会推动、资源丰富的东京，也未能幸免于房价的暴跌。今天，钱师兄将讲述日本房地产泡沫破裂的前前后后。

危机前的东京

从20世纪60年代到80年代，在美国的支持和自身努力下，日本经济实现了快速增长，短短20年间，日本从一个小型农业经济体转变为全球最大的钢铁和汽车出口国。

所有这一切都始于1964年的东京奥运会。东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一，日本也成为第一个通过奥运会促进本国经济发展的国家。

据统计，东京奥运会的总投资高达1万亿日元！我从未见过如此大的货币单位！根据当时的汇率，大约是30亿美元，创造了当时奥运会历史上最高的投资记录！

别看成本高，但它们都用在了正确的地方。超过90%的投资用于建设城市基础设施，如道路、新干线、高速公路和地铁。在这些利国利民的伟大建设之后，在奥运会之后，东京已经成为世界上最具活力的国际大都市，工业化和城市化已经大大实现！

20世纪80年代，日本经济进入了令人眼花缭乱的全盛时期。日本制造的产品遍布世界各地，雄心勃勃的日本公司在世界各地进行了大规模投资和收购。

一位日本记者回忆当时的情景说:“当时日本人真的不知道小是什么意思。有人对日本最大的商业房地产开发商三菱土地研究所的主席开玩笑说:当我们买下纽约的洛克菲勒大厦时，它是美国最高的建筑。一年后，三菱土地研究所宣布将花费2000亿日元收购洛克菲勒大厦，并在大厦顶部插上了日本国旗。日本人真是疯了！”

然而，当日本人认为他们是“世界之王”时，一场危机正在酝酿。

危机的前奏:“广场协议”

日本经济泡沫的起源不能脱离“广场协议”。1978年，当第二次石油危机爆发时，能源价格急剧上涨，美国出现了严重的通货膨胀。为了控制通货膨胀，美联储三次提高联邦基准利率，并实施紧缩货币政策。

这项政策将美国的利率提高到20%左右，吸引了大量海外资本进入美国，导致美元急剧升值，并导致美国外贸逆差急剧增加。

为了改善贸易赤字，美国希望通过使美元贬值来提高其出口竞争力。1985年9月，以美国为首的美、日、德、法、英在纽约广场酒店举行会议，决定共同干预外汇市场，推动美元有序贬值，这在历史上被称为“广场协议”。

《广场协议》签署后，五国开始在外汇市场出售美元，美元贬值，其他四国货币相应升值。其中，日元对美元的汇率在三年内翻了一番，从240:1升至120:1。

日元大幅升值打击了日本出口企业，日本政府采取了宽松的货币政策，以支持企业保持较高的出口量和减少企业债务。

利率连续五次下调，从1985年的5%降至1987年的2.5%，货币供应量连续四年增长超过两位数，导致国内市场流动性严重过剩。

到目前为止，广场协议是否直接导致了日本的经济衰退仍有争议。然而，不可否认的是，广场协议后的一系列反应和政府反应使日本走上了不归路。

阳光下的泡沫

降低利率保持了日本企业的生产和出口，企业赚取的外汇不断涌入日本银行。为了扩大营业利润，日本银行想尽一切办法以超低利率发放贷款。

与一般企业贷款相比，房地产抵押贷款的风险较低，因此日本商业银行已将资金投入这一领域。

大量银行贷款流入房地产市场，开始推高房价。1987年，东京房价上涨了53%。那些埋头工作的公司员工害怕房价上涨，忙着从银行贷款买房。房地产开发商甚至组织了一群失业者在半夜排队买房，从而掀起了全民购房的热潮。

1987年，东京的一群商业机构以每55平方米6200万日元的总价格和1/3700的彩票率进行抽签。NHK记者采访了没有中标的年轻母亲，但她说她很幸运，我们家有两个孩子，所以她真的很想要这套房子。记者鼓励并安慰她明年继续努力。但事实上，在1988年，彩票中奖率达到了1/6200，母亲中彩票的希望并没有赌赛马那么高。

同一时期，国际游资的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签署“广场协议”后，日元保持每年5%的升值水平，国际资本迅速涌入日本，对日本股市和房地产市场产生了巨大影响。

热钱的涌入导致了股票价格和房价的快速上涨，吸引了更多的国际资本在日本投机。日元继续升值，股市房价继续上涨，泡沫越吹越大。

银行贷款和热钱同时涌入房地产行业，日本的土地价格开始疯狂飙升。1989年，日本的土地价格攀升至2，137万亿日元，而1998年底，最低价格为1，388万亿日元，749万亿日元的泡沫价值相当于日本1989年国内生产总值的两倍。当时，有一个笑话说，只有东京第23区的土地价格可以买下整个美国。

1989年，东京银座的5位首脑住在大厅前。当时，国土交通省公布的地价为每平方米1.1亿日元，相当于97万美元。这也是当年世界上获得吉尼斯世界纪录的最高地价。今天，价格是4000万日元，下降了近2/3。

然而，飙升的房地产价格对日本经济造成了一系列不利影响。

首先，它严重影响了房地产业的发展。由于建设用地价格过高，许多工厂和企业难以扩大规模，而日本实体经济的领军企业，如丰田汽车、富士重工、日立电气等。，都不耐烦了，开始大举进入房地产行业。同期，日本名义国内生产总值的年增长率仅为5%左右。

其次，过高的土地价格也给政府的公共投资和建设带来了严重的障碍。当时，在建的第二条东明高速公路由于土地价格高而难以推进，日本公路公司的经营状况严重恶化。

第三，农业用地被大量占用，国内农业产量受到威胁。