还能投资北京房产吗？北京房价有没有“天花板”？

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北京楼市能热多久？有投资方向吗？到处都有豪宅的风险是什么？“十一”前夕，业内专家围绕北京楼市热点问题展开了辩论，共同探讨了市场热点问题。

[客人名单]

雅皓组织市场部主任郭毅

中国房地产经纪人协会秘书长陈云峰

中原地产北京公司总经理任丽

熊志坤，第一太平戴维斯华北项目与发展咨询部主管

高力国际华北区总经理李杰

问:你还能在北京投资房地产吗？

郭毅:北京的房地产当然有投资价值。如果这里没有投资价值，那么我认为整个国家都没有价值高地。从纯投资的角度来看，我认为可能有必要从三个维度进行判断:投资门槛、投资成本和回报期。

陈云峰:北京房地产投资价值巨大！北京的房地产非常重视空的房间。不要看四环路内已经达到9万元/平方米，五环路内基本达到6万多。我认为像北京这样一个拥有资本和高度集中资源的城市，future/きだよ0.的房价将上涨50%

从投资的角度来看，我们需要寻找一些热点，如学区房和“轨道房”，但我们实际上可以找到很多价值洼地。此外，二胎政策放开后，三室四厅等大型公寓也会卖得很好。

任丽:从资产保全的角度来看，房地产绝对是一个重要的选择。买房不能与过去相比，而要与未来的价值相比较。这是一个普通的想法。投资取决于未来，而不是短期。投资房地产时，北京真的是供不应求，新地块和新产品的供应也很少。刚刚需要的产品供不应求。当它们出来的时候，它们是昂贵的地方，当它们完工的时候，它们是豪华的房子，或者办公楼变成了高端的住宅建筑。今后，对这一块的控制肯定会越来越严格。

现在我们可以挖一些新房子和更好的二手房。我不推荐特别旧的老房子，因为通常有很多问题要处理。

熊志坤:对于个人投资者来说，住宅和办公产品仍然是可以选择投资的产品，尤其是位于新兴地区的住宅和办公产品，在区域发展的带动下，很可能会有更大的升值空间——空。项目的位置和价格，以及产品本身，包括开发商、硬件水平和物业管理，都是投资时需要考虑的因素。

李杰:首先，住宅有两个功能:居住和投资。其次，从投资角度来看，中短期投资应考虑未来资产升值的速度和潜力，并更加注重对该区域未来区域规划的推进，如通州(北京副中心)和大兴(第二机场)；长期投资更注重投资回报、租金水平及其增长能力。然后，在选择房地产时，应综合考虑地理位置、公共交通、配套设施和公寓面积等因素。

问:空有没有投资商品房的空间？

郭毅:我仍然乐观地看好空未来的商业和住宅项目。这主要是因为目前北京的住房市场形势非常严峻。然后，商业和住宅公寓是住房市场的有力补充，特别是对那些只是需要和只是改变的广大人民。但是，从目前政府调控的方向来看，北京仍然希望在分流人口的同时，将非首都城市的核心功能进行疏散，而商业和住宅项目实际上减少了面积，增加了居住密度，这不利于实现人口分流的目标，因此，今后可能会进一步收紧对商业和住宅产品的调控。从这个角度来看，商业和住宅项目的投资价值和住宅价值存在巨大的不确定性。

陈云峰:北京的商住项目最大的特点是除了通州区没有限购，通州区已经成为那些没有资格买房的人的首选。我认为地铁沿线70平方米以下的小型商品房将来会有很大升值空间。

从分区来看，我对通州的商住项目不是很乐观，因为它的升值潜力已经透支了；至于核心区域，有still/きだよきだきだよきききだがききがききききききき12

任丽:事实上，所有的投资都有风险。商品房只是需要，无论是出租还是将来转售，都不应该有大的问题，它不一定比住宅差。

熊志坤:最近，北京很多部门都参加了遏制商品房改革项目的研讨会，并提交了方案。涉及商住建筑的具体控制内容包括:暂停发放新的商住房地产许可证和预售许可证；重新审查和规划尚未开工的商业和住宅项目；暂停未售出的商业和住宅项目；没有提供新的商业和住宅用地。

如果未来的规定得以实施，除已出售的商业和住宅项目外，未开工、已开工但未预售、已开工但未竣工的项目将受到影响。对商业和住宅项目的可能影响可能是双重的。一方面，调控措施将增加市场上现有商业和住宅产品的稀缺性，其产品的灵活性和北京大部分地区无限制购买的政策将提升产品的价值。另一方面，监管和控制可能会影响一些地区商业和住宅项目投资的撤出，这可能会对产品的升值造成压力。

李杰:我们一直对北京的商业和住宅市场持乐观态度。由于对商品房没有限制(通州除外)，所以无论是自住需求还是投资需求都是一个较好的选择。对于自住需求来说，商品房是对70岁住房的补充和过渡。同时，商品房供应主要集中在顺义、大兴和通州。在人口向北京非核心区转移的背景下，商品房的供应符合人口流动的趋势。同时，商业和住宅项目也可以满足一些外国、小型或初创公司的办公、居住和投资的复合需求。此外，预计北京将收紧对商业和住宅项目的申请，这可能会影响未来商业和住宅项目的供应。