哪些三四线城市的房子还是投资洼地？

本篇文章2162字，读完约5分钟

中国的房地产政策有一个罕见的偏差:20多个中心城市收紧政策，其他城市放松政策。

换句话说，去库存化的重点已经从大城市转移到三、四、五线城市。

接下来的问题是:未来许多三线、四线和五线城市的房价将如何演变？最近，很多读者给我留言，希望能对其进行分析。

至于中国的城市数量，因为统计标准不同，所以没有准确的数字。根据相对较新的数据，中国约有340个地级及以上城市，近2000个县级市县。

如果我们把县级和县级市政府的所在地看作一个城市，而不把地级市、副省级市和直辖市的行政区分开计算，那么中国大约有2300个城市。将来，随着城市在“大城镇”的建立，城市的数量可能会更多。

北方、上海、广州和深圳被公认为四大一线城市；

天津、重庆和其他四个单独规划的城市(大连、青岛、厦门和宁波)，以及东北、华中和华东的省会城市，以及苏州和无锡这两个最大的地级市，被视为二线城市。

省会城市(西宁、拉萨、银川等。西部地区经济总量较小，中部和东部地区经济总量较大的地级市被认为是三线城市；

至于绝大多数县城，它们被认为是五线城市；

夹在第三条线和第五条线之间的主要是中西部地区的地级市，以及四线城市。

即使在三、四、五线城市，情况也大相径庭。一些人正在经历人口的快速增长，而另一些人正在经历人口的快速减少。在住房供应方面，情况也不同。

下面，我们将从人口变化的角度来看三、四、五线城市面临的不同情况。由于统计部门公布的常住人口数据不准确，我仍然使用小学生人数进行分析。

从2013年开始，我第一次提倡使用小学生数量、手机用户数量、金融机构本外币存款余额等指标来分析城市人口变化和资本变化。

由于这些指标非常有效(手机用户数量的准确性稍低)，这种分析方法的影响正在增加。最近，任志强、高善文、叶檀等国的学者开始用小学生人数来分析一个城市的人口竞争力和房地产市场潜力。

部分三、四、五线城市小学生变化情况:

以上为三线、四线、五线部分城市小学生人口变化情况，单位为万人，来源为当地统计局发布的年度统计公报。

让我们看看第一组城市，东莞、廊坊、香河和嘉兴，其中香河是北京附近的“北方三县”之一，属于廊坊。在这四个城市中，东莞是一个强大的三线城市，嘉兴和廊坊是三线城市，香河只能算是四五线城市。

但它们有一个共同的特点，那就是它们靠近中国三个最强的一线城市。

因此，我们可以看到四个城市的人口增长率都很好，尤其是前三个城市，增长率惊人。嘉兴是毗邻上海的两个城市之一，西北是苏州，西南是嘉兴。苏州的人口增长率不低于廊坊和东莞，但嘉兴要差得多。

我曾分析过上海对外辐射的影响问题，并提出上海最喜欢江苏、最喜欢苏州的观点。原因很简单:上海和江苏都是强势政府，而浙江是弱势政府。

我对这种与一线城市接壤的三、四、五线城市非常乐观。未来，这些城市将通过轨道交通(甚至地铁)连接到北部和深部。廊坊会住在北京工作，东莞会在深圳工作，昆山会在上海工作，这一切都一定会实现。我甚至认为这些三、四、五线城市的房价可能会超过一些疲软的二线城市。

看看第二组城市，周口、眉山、湘阴和牡丹江，它们分别代表中部、东北部和西南部的三线、四线和五线城市。可以看出，他们的人口损失非常惊人。虽然在城市地区可能不那么严重，但农村地区的许多人外出谋生。此外，当农民工外出谋生时，他们通常不会带着他们的小学生，只有在他们稳定下来后才会去接他们去工作。因此，这四个城市的实际人口流失速度肯定快于小学生。

这四个城市的房地产市场正面临巨大的人口压力。此外，三线、四线和五线城市的"非商品房"供应量巨大，因此这些城市的房地产市场几乎没有投资价值，只有住宅功能。当然，在这些城市的核心城区，好的住房也能在一定程度上抵御通胀，但很难超过实际通胀(m2同比增长率减去gdp同比增长率)。

看看第三组城市，徐州和银川，他们的人口增加了，徐州的增长非常惊人。事实上，徐州自2010年以来就没有进行过扩张性的行政区划调整(只是内部调整)，所以人口具有可比性。据官方统计，当地常住人口2010年为858万，2015年为867万，仅增加9万人。

但是我们可以看到，在过去的五年里，当地小学生的人数增加了31万。对此只有两种解释:1 .徐州确实有大量移民涌入，而官方的常住人口数据是不准确的；2.由于计划生育评估的压力，以前在徐州出生的孩子没有统计在内，现在这些孩子已经进入了小学。

无论如何，中国有345个这样的城市。他们不靠近中心城市，但人口也大幅增加。

结论:

由于不同的人口状况，中国三、四、五线城市的房地产市场将面临三种命运:

1.靠近中心城市，尤其是一线城市，他们可以得到产业和人口转移，所以房地产市场可以长期保持乐观；

2.虽然它不靠近中心城市，但它有区域辐射能力，而且它的人口已经显著增加。这些城市的房地产市场也可以持谨慎乐观的态度。尤其是当这些城市在交通和基础设施方面获得巨额利润时。

3.大多数三线、四线和五线城市(占80%以上)正在亏损或增长乏力，其中一些城市甚至严重亏损。这些城市仍有大量的非商品房(集资建房、小产权房和农民房)，移民也不多。

这些城市的房屋基本上只有居住功能，没有投资价值。在这些城市的郊区、新区和旅游区，那些盲目扩建的房屋最终会非常悲惨，它们可能只有拆解和出售废料的价值。