家庭年收入50万 想买500万元学区房该如何规划

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在北京奋斗了近10年的康勤和他的妻子最近表示，他们承受着巨大的压力。“一切都是为了孩子，当他们积累财富时，家庭会有一种挫败感。”。

据悉，康勤目前在一家外企担任部门经理，税后年薪30万元，其丈夫是建筑师，税后年薪20万元。夫妻双方都有五险一金，没有任何商业保险。五年前，康勤和他的妻子结婚了，在北京房山区以每平方米12000元的抵押贷款买了一套100多平方米的三居室公寓。目前，贷款40万元尚未还清，月供约3300元。他们家的日常开支每月还需要7000元。

就家庭资产而言，除了目前房地产市场价值250万元之外，夫妇俩还有30万元的银行存款和40万元的股票基金账户。

丈夫和妻子有一个儿子，4岁，在幼儿园的中产阶级。康勤告诉记者，由于他们位于郊区，他们家附近的教育资源有限，尤其是在较好的小学和初中。为此，康钦动了购买学区的念头，想在一个教育资源丰富的城区为孩子们找一个学区。不过，康勤说，看着低一点的学区的单价，压力是巨大的，一个7万元或8万元的学区要准备500万元，即使是买一个小的一居室过渡。此外，一个三口之家挤在一间卧室里是不现实的。此外，当孩子们长大后，他们上学时必须为教育准备一笔钱。25年后，康勤和他的妻子面临退休，所以他们不得不在收入急剧下降后提前规划他们的老年生活。

财务建议

中国银行(601988，BUY)北京中国银行大厦支行。

白燕

1 .住房购买计划

康女士及其妻子目前居住的房地产市场价值为250万元，贷款40万元尚未还清。夫妻双方可用的流动资金只有70万元(银行存款30万元，股票基金账户40万元)。如果要更换的学区价值为500万元，70万元不足以支付第一套房30%的首付款(150万元)。

如果你想实现购房计划，建议用股票基金账户中的40万元来还清现有的住房银行贷款，然后卖掉房子来支付学区的首付款。如果首付30%，贷款350万元，贷款期限30年，如果您选择中国银行的住房贷款，第一套房的利率可以打9折。贴现后，5年及以上贷款年利率为4.165%，月平均还款额约为17，045元。建议夫妻双方可以优先使用住房公积金偿还每月贷款，然后用工资收入补充不足部分。此外，根据康女士夫妻目前的收入和支出情况，除了支付抵押贷款和日常生活费用外，每年还有现金余额用于储蓄和金融投资，贷款可在以后提前还清。

资产配置

康女士及其丈夫现有银行存款人民币30万元，年薪合计人民币50万元。在卖掉现有的房子并支付了学区的首付款后，他们还应该有100万元的现金余额。目前，夫妻双方的日常生活费用为每月7000元。如果按照上述购房计划，购买学区房后每月需要偿还住房贷款17，045元。假设康女士及其妻子的月公积金为7000元，则需从工资收入中支出约10045元用于偿还住房贷款。根据此计算，康女士家庭在换房后的年生活费用总额(含月还贷)约为20.4万元，年余额29.6万元仍可作为理财规划资金。建议康女士充分利用闲置资金，重点配置稳定的投资产品。

对于现有的130万元存款，应先留出一部分应急资金，以满足家庭流动资金的需要，一般应为3-6个月的生活费。根据康女士的家庭支出，约为10万元(含按揭)，这部分投资应是灵活的产品，如中国银行的“中国银行(002251，购买)”或“中国银行长期积累”产品，可以获得比活期存款更高的收入，并考虑到家庭的日常支出。剩下的120万元可以通过稳健的金融产品和保本基金产品进行配置。例如，中国银行的稳定财富管理产品被分配100万元人民币，以构建投资组合的安全缓冲。目前，中国银行一年期理财产品的年化收益率基本保持在3.7%~3.8%左右；保本基金产品的配置为20万元，保本基金产品可以帮助客户在控制风险的前提下获得较高的回报。在未来，当股票市场的风险完全释放后，一些保本基金也可以买卖成股票或股票基金产品。

鉴于该家庭年收入余额为29.6万元，建议康女士适当增加外汇资产配置，以规避汇率波动风险。同时，建议康女士加大对家庭保障的投入，为今后的养老做好充分准备。目前，夫妻双方只有五险一金，没有任何商业保险。建议夫妻双方每月拨出部分资金，用于补充个人意外保险(如中银三星享受无忧养老保险)、重大疾病保险(如中银三星包厢的终身大病保险)和定期或终身寿险产品。如果在保险期间有保险责任，他们可以获得保险赔偿，以确保家庭的正常生活水平不受影响。如果没有风险，这部分投资也可以成为养老金的有效补充。另外，对于康女士将要购买的学区房屋，考虑到贷款尚未还清，建议我们可以投保中银保险公司推出的家庭财产保险，该保险可以为家庭财产提供火灾爆炸、自然灾害、异物撞击、建筑物倒塌等基本保险保障，也可以为日常生活中因室内爆管、室内抢劫等事故造成的财产损失提供相应的风险保障。

儿童教育基金准备金

儿童教育是家庭的重要组成部分。康女士的儿子目前年龄较小，未来将面临从小学到大学的教育费用。建议将家庭年收入的20%留作子女教育基金，可以选择低风险的银行理财产品作为教育基金的主要投资；同时，单独购买儿童医疗和教育保险，作为儿童必要的保险和保障；你也可以通过定期固定投资的方式购买1~2只股票型或指数型基金产品。购买固定投资基金可以在很长一段时间内有效降低投资成本，风险很小，并且可以分享股市上涨带来的好处。它是分散风险、降低成本的良好投资工具，可作为儿童教育基金的补充。

山东大学金融学硕士，经济学家，北京农村商业银行海淀新区支行财富中心理财规划师。

车西域

一、家庭财务诊断

从家庭资产负债和收入支出来看，康勤的家庭财务状况良好，主要表现在资产负债率为12.50%，非常低，贷款杠杆可以适当使用；财政负担率为7.92%，远低于合理范围的下限，财政负担轻，压力低；净值增长率为14.86%，在合理范围内；总储蓄率和自由储蓄率分别为83.20%和75.28%，具有较强的储蓄能力和充足的可用现金流量。然而，康钦的家庭中有两个明显的问题:

(1)家庭应急储备基金远远超出合理范围

从家庭收支来看，家庭应急储备基金的倍数是每月支出的29倍，大大超出了合理的范围(3-6倍)，因此额外的资金可以用于投资。同时，康钦全家的收入来源仅仅是家庭的工资收入，很难满足家庭未来的各种需求。康琴和他的妻子可以选择金融项目(债券固定收益产品等)。)适合他们的风险偏好，增加投资比例，获得投资收益。

(二)缺乏保障

康钦夫妇是家庭的主要经济支柱，承担着家庭的全部压力。如果一方发生风险事故，会对家庭的整体收入产生很大影响，而且风险更大。康勤夫妇应适当增加保险支出，考虑重组人身意外伤害保险和大病保险，以补充社会保障，防止意外风险造成家庭经济损失。

第二，家庭理财计划

康琴的家庭正处于成长阶段。根据其实际情况，除了尽快买房外，其他财务管理目标没有明显的顺序要求，所以一般采用内部收益率法进行规划。

(1)实现学区购买

根据康勤夫妇的要求，充分考虑到本市各地区的交通、环境、学区、医疗、房价等因素，建议康勤夫妇考虑海淀学区。

实现购买学区住房一般有两种方式，一种是直接购买第二套房，另一种是更换房产。根据现行规定，第二套房首付款至少为50%(即250万元)，贷款利率上调10%，后期还款压力较大。因此，很难直接购买房屋，更合理的是取代学区。出售现有房屋并扣除贷款后，您可以获得210万元，建议作为首付款，其余可用于商业贷款(您可以尝试申请公积金组合贷款)。按照25年的贷款期限，贷款利率为4.17%(85折)，贷款年本息为186，969元，根据目前的收入情况可以全额承担。

(二)家庭教育基金储备和养老金计划

根据康勤对学区的规划，他的儿子在18岁之前可能不会考虑出国。我国的家庭教育基金储备一般包括两部分。一是儿童在不同教育阶段应定期支付的费用，如学费、托儿费、杂费、住宿费和书本费；第二，儿童在校外获得知识或技能的费用，如申请各种兴趣班、特殊班、补习班和获得各种证书。对于从学前教育到高中教育的14年，我们建议将每年2万的标准直接纳入家庭支出计划。

康勤和他的妻子不清楚他们儿子18岁以后的教育计划，所以我们计划的费用很高(在美国学习)。如果你14年后送你的儿子去美国学习，你需要在那之前预留所有的教育费用。根据目前在美国留学的费用，并考虑到美国教育费用的年均增长率为6%，估计这个家庭届时将需要储备约190万元。基于财政安全的原则，这里的教育储备基金定为200万元。由于教育规划的时间刚性和成本刚性，投资选择6%的组合收益率，年投资约94000元，可以完全支持家庭收入平衡。

为了实现25年后养老的目标，我们应该提前做好养老准备。按照目前的支出标准，以年均3%的通货膨胀率和90岁的预期寿命，如果要在退休后维持现有的生活水平，康钦夫妇的养老金缺口将达到527万元(社会保障养老金暂不考虑)。按照每年投资回报率6%的保守预期，每年需要投资4.1万元来填补养老金缺口。

(3)合理配置资产

结合购买康勤夫妇的学区住房、教育基金储备、养老计划等。，家庭资产结构被视为一个整体。

第一，紧急储备基金。建议保留约4万元的家庭支出3~6个月作为应急储备基金。关于预留这部分资金的问题，建议将存款转换成货币资金或某种互联网上的宝(t+0)理财方式，兼顾流动性和收益性，一举两得。因此，现有存款30万元中的4万元留作储备基金，其余用于其他投资。

第二，保险规划。考虑到社会保障的局限性，康勤和他的家人仍然应该购买一些产品，如意外保险和大病保险。夫妇俩单独购买了意外伤害保险计划，年保费约1500元，其中意外伤害200万元，意外医疗5万元，意外住院补助100元/天；每人投保了50万元的终身大病保险，保费分别为1.6万元和1.9万元，分20年支付；每人投保一定的住院费用补偿医疗保险，年保费约2800元，投保金额10万元。我给儿子买了一份健康保险计划——儿童版。年保费约500元，包括意外保险5万元，大病保险10万元，住院医疗5万元等。上述保费支出约为4.4万元，相当于税后年收入的10%，在合理范围内。随着年龄的增长，建议家庭成员增加医疗费用预算，养成每年体检的习惯。此外，从目前的收入、支出和规划来看，康钦夫妇今后将会留下更多的遗产，所以他们应该尽快通过终身寿险等形式来传承他们的财富。

第三，调整投资产品结构。评估康勤的风险承受能力后，总分为71分(中高风险态度)。建议的资产配置是20%的货币工具、40%的债券工具和40%的股票工具，目标是实现8%的长期平均投资回报率。从目前的配置来看，存款这种低收益产品占很大比例，这种配置需要调整。此外，通常的自由储蓄应该按比例投资。建议进行固定投资，既能保持和增加资产价值，又能覆盖未来的子女教育基金准备金和康勤的养老准备金。