如果2020年一线城市房价涨到20万 是不是都该卖掉房子

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自今年年初以来，“地王”现象在深圳和上海等一线城市一直呈上升趋势。许多新建地块的底价已超过8万英镑。将来，一线城市的平均房价是否真的会达到20万的水平，说实话，我没有心理底。然而，今天打开你的大脑是可以的。

如果一线城市的房价真的在2020年上涨到20万，那么每个人都应该卖掉自己的房子吗？

当深圳北部的房价达到20万元的时候，所有的房子都会卖完吗？

作者:刘哮波

早上，一个朋友在微信朋友圈里发了一个帖子:如果深圳的房价达到20万元，你想卖房子吗？

这让我想起了一篇曾经在网上放映过的文章，标题是“赶快卖掉房子，什么都没有了！”作者是深圳大学的教授。这篇文章中的许多人应该记得，这只是房地产大牛市的前夕。转眼间，深圳北部的房价已经涨了一倍！

我不知道教授本人是否在两年前卖掉了房子，但一些读者一定受到了影响，错过了牛市。

去年，当股市一片牛市，媒体叫嚣“4000点只是开始”和“卖房炒股”的时候，我曾经在专栏里发表过“天天卖房炒股，小心被抢空”和“大牛市大逃亡”等文章，建议大家在一线城市买房。当时，深圳新房的平均价格只有现在的一半左右。今年8月，深圳新房均价为54400元。至于原来的特区，新的网站基本上是“10万+的”。

随着大城市房价的飙升，租金收益率、收入与房价之比、购房负担之比等重要指标已经突破警戒线，量变推质变。

接下来的问题是:如果贝尚和深圳的新房价都达到20万元，你想退出房地产市场以规避风险吗？

北京和上海的面积相对较大，只有北京六环路以内的面积超过了深圳的总面积。所以我想更清楚地定义这个问题。如果深圳福田区、罗湖区、南山区、龙华区、宝安区、盐田区的新房均价在北京五环路和上海外环以内达到20万元，楼市会不会见顶？

我的回答如下:

首先要看时间点。如果在10年内达到这个水平，将会很麻烦，需要引起高度重视。

2.其次，看看当时的汇率水平。时间指数远远不够。更重要的参考指标是汇率水平。因为在汇率的尺度下，我们可以衡量全球资产的价格关系，而资本往往趋利避害。

如果当上述地区房价达到20万元人民币时，人民币与美元的汇率保持在7:1或8:1左右，这意味着深圳北部核心区的房价已经达到每平方米2.5万至3万美元，大大超过了纽约、旧金山、洛杉矶和伦敦的水平，存在巨大的泡沫。

这时，你应该卖掉剩余的房子，甚至所有的房子来配置海外资产。但我相信，如果发生这种情况，外汇管制一定会非常严格，你的钱很难出去。此时，中国的实体经济肯定更加困难。

如果此时人民币对美元的汇率是20:1，那么北核心区的房价是每平方米10，000美元，可能会略低于目前的水平。换句话说，它遇到了“美元的顶端”。在这个时候，估计国外的热钱开始考虑购买中国的房子，所以你不必卖掉它们。

3.看看收入与房价的比率。收入与房价的比率原本是一个非常重要的指标，可以衡量一个国家或地区的房价水平。然而，这一指标在中国已经失败了十多年，以至于没有人考虑过这一指标。任大炮甚至说，收入与房价的比率越高，就越适合投资买房；相反，收入与房价的低比率意味着你只需要买一栋房子。

事实上，这个问题类似于股票的市盈率。目前，银行股的市盈率只有六七倍，已经维持了一年多，但是没有人买过，就算买了也不会涨。每个人都知道创业板有一个巨大的股票泡沫和高得离谱的市盈率，但创业板是活跃的。从长远来看，市盈率不会永远下降，收入与房价的比率也不会永远下降。当北上并深化每一个高层公寓足以消灭一个“三百万美元的亿万富翁”时，这个市场离大调整不远了。

据计算，以深圳目前的平均房价和收入，一个人不吃不喝地买一套90平方米的房子需要1215个月。如果夫妻双方共同负担，一半的收入用于日常消费，一半的收入用于买房，买一套90平方米的房子需要101年。如果将来房价涨4倍，收入只涨2倍，买这栋房子需要202年。到那时，高房价还能维持吗？

最后，我将重复我对中国房价的核心观点。

长期以来，我一直对大城市的高质量住房持乐观态度，这些城市的人口增长显著，水平高，资金筹集能力强。从长期来看，人民币定价模式不存在“顶部”(短期内会出现周期性的顶部)，美元定价模式存在“顶部”(即所谓的“美元顶部”)。至于楼市泡沫的最终结果，我首先提出，除了“东京模式”外，还有一个“莫斯科模式”，两者都值得我们高度警惕。此外，早前有人提出“高房价”和“高汇率”只有一个可以保证，更重要的是保持资产价格，因为资产价格关系到社会稳定。

我还指出，只要中国不能启动“印股时代”(市场经济+ipo登记制度)，“印钞时代”只能继续(中国的城市化才刚刚过半)，而房地产市场作为最大资金池的作用是不可替代的。m2增速肯定会保持在gdp增速的1.5倍以上，中心城市房价只能继续上涨。此外，当经济不景气时，它将加速崛起，这在过去20年里至少被证实了四次。

只有改革才能降低房价，从而带来资源配置、技术进步、平等发展机会和行业平均利润的变化。热钱自然会被转移到正确的地方。

由于中国人口众多，城市化水平只有一半，像北京、深圳这样的城市已经聚集了2000多万人口，并且正在向3000万的规模发展。中国任何一个超级城市的总人口都超过了澳大利亚。再加上中国的国有土地和外汇管制，这对于中国长期的高房价来说是合理的。

随着未来虚拟现实技术的成熟，城市可能会进入一个多中心和非中心的时代。再加上轨道交通和无人驾驶，城市圈的概念正在到来。超级城市的周边城市发展潜力巨大，如廊坊、东莞、苏州等，其发展机遇将超过西部许多省会城市。