京城再现“日光盘” 防“假结婚”可能引入二手房交易

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北京重现“日本光盘”高价入市的风险不容忽视

虽然现在是秋天，北京的房地产市场仍然很热。

像“顾客买800万元的房子像抢白菜”和“北京房地产交易疯狂倒卖转让号码”这样的新闻深深刺激了北京买家的神经。北京的房地产市场是不是又热又白，目前的市场情况如何？《国家商报》记者近日走访该网站，探寻北京楼市真相。

开盘地点的房价比预期高出20%

9月10日，华茂白金别墅项目开盘。上午11点30分，记者没有看到成千上万的人在售楼处抢房子，但还是有买家进来。有几个工作人员站在选房区，售楼处经常说“请到xx号的选房区来”。

据该项目的物业顾问称，此次共推出了15套套房，分为上下两种产品。上层产品的价格约为每套2100万元，下层产品的价格约为每套2300万元。两个半小时内售出了14套，只剩下一套堆叠的产品。另一名销售人员表示，当天推出的15套套房已经清算完毕。

记者还了解到，位于西长安街门头沟区的玉长安项目，在一个月的热身赛后，已经有500多位嘉宾到场。对于北京万科旗下的翡翠公园项目来说，一个套房基本上有五组客户。

根据龙湖提供的信息，最近几个月，五环别墅的原作品和大兴公园的第一个龙湖天朗项目每周都要参观1000多个团体。

此前，有媒体披露，位于西六环边缘的金地华蓥电力建设项目，“客户抢800万元/套房子，就像抢白菜一样！”一名女销售员在微信朋友圈里写道。

随后，记者在南五环外的一个高层住宅项目的开盘现场看到，该项目一次推出了180套，约300组潜在买家参加了竞争，最终售罄。值得注意的是，该项目的实际销售价格在开盘前并未披露，仅披露了平均价格约48000元/平方米。开盘当天，部分房屋的实际售价超过了56000元/平方米，比购房者事先了解到的平均价格高出近20%。

面对现场价格上涨，大兴区一位私人业主王晓静用土地价格的逻辑解释了自己的立场。“当然，买，买，赚，土地已经5万元了，而房价只有5万元。”王晓静告诉《国家商报》记者，由于他已经是北京限购的对象，没有更好的投资渠道，所以他只在北京投资了商住楼和写字楼。

新住宅市场的交易呈远郊趋势

据叶巍我爱我家集团市场研究所统计，2016年9月上旬，北京市网上签约新建商品房(不含经济适用房)3525套，比8月上旬下降25.3%，比8月下旬下降15.7%。

从类型上看，与8月上半月相比，北京普通住宅交易量增长12%，公寓产品交易量增长71.2%，自住住宅交易量下降99%，别墅交易量小幅增长12%。总体而言，9月初纯商品房(普通房+别墅)回暖，交易量略有增加；公寓产品再次上涨，交易量大幅增加；由于没有新的项目进入市场，交易量恢复呆滞。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，随着北京新房市场交易规模越来越小，新房交易量明显受到交易结构的影响。虽然9月份前10天北京新建商品住宅交易量整体有所下降，但从细分市场来看，普通住宅、别墅，尤其是公寓产品均呈现出相对明显的增长。随着新建住宅市场整体规模越来越小，越来越郊区化和豪华化，别墅和普通住宅的供应相对稳定和有限，这使得自有住房和公寓产品成为北京新建住宅市场最大的结构性影响因素。

反“假结婚”可能会引入二手房交易

2011年2月，北京发布限购令，限制非北京居民购房。在这种背景下，“代理居住证”和“注册空壳公司”被“免检者”广泛使用，“假结婚”骗取购房资格的方式也在北京市场出现。

2013年，北京出台政策，明确规定未如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭不办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，五年内不得在本市购房。构成犯罪的，将依法追究刑事责任。

由北京市房地产协会发起的微信，从媒体“京房子”上，从主管部门得到消息，这项措施今后也将包括二手房。

2013年，“京房子”专家参与了市住建委对“假结婚”购房的调查。当时，购房资格认证系统中有一个功能。如果同一个身份证号码出现三次以上，与不同人员申请购房资格，系统会自动弹出提示信息。

自2014年起，主管部门开始实施新建商品房网上签约新办法，要求“承包商必须是购房资格申请的审核人之一”。

中原地产首席分析师张大伟表示，如果二手房市场实施这项新政策，将有效遏制“假结婚”购买行为。然而，这只能限制贷款的购买者。对于少数全价购房者来说，他们仍然可以通过“假结婚”的方式购房。

张大伟说，如果是全额支付，因为它可以在婚姻内改名，政策很难阻止那些通过假离婚获得购房资格的人全额购房。

不能忽视高价进入市场的风险

土地市场是房地产市场的试金石。地价推高房价也成为主流观点。一些业内人士认为，宽松的货币政策和土地供应是“高价土地”出现的主要原因。一些全国房企相关人士在接受记者采访时表示，“去北京(拿地)太难，高地价难以支撑。”

北京市房协秘书长陈至在接受《全国商报》采访时表示，区域发展的目标、土地供应的数量、城市发展的要求以及经济和环境承载能力应该相匹配。目前，北京有700多万套住房，还有几十万套新房尚未建成，总计近800万套。

根据此前公布的北京市“十三五”规划纲要，未来五年，北京市将继续努力推进非资本职能的减免。全市常住人口总量控制在2300万以内，6个城区的常住人口比2014年减少15%左右。

陈至说，根据三口之家的计算，住房需求是可以满足的，但存在不平衡，这只能通过市场手段来调节。产品形成的结构由开发者决定。目前，潜在供应包括尚未启动、未进入市场就启动、尚未在市场上销售的产品。目前，能展示的只是进入市场的未售数量。在北京房地产增量的最后，它是为了振兴现有资产和发展租赁市场。

尽管北京的土地被房地产企业视为“热点”，但风险不容忽视。据中原地产研究中心统计，北京历史上有59块底价超过3万元的商业用地出让，这59块高价地块的土地出让金总额为1919.38亿元。截至2016年9月8日，已进入市场的项目销售额仅为337.8亿元。

张大伟表示，这些高价场所可能有许多是在2014年至2015年间进入市场的，但从销售节奏来看，大部分已经超过一年，这些高价场所实际上已经开始承受财务压力。只有不到20个项目进入了市场，而且大部分的销售都来自这些高价位的经济适用房。现在，进入市场的高价项目都有明显的销售业绩特征，都是围绕五环路的项目，特别是那些在量和价上都能够取得好收成的项目。根据目前市场的正常销售利润，这块高价土地的总价值预计为3800亿元，销售337.8亿元。目前，它只相当于一年的资本成本。

(资料来源:国家商报作者:王杰庞陶晶)