未来一年买房风险排行出炉！这5城慎买

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上周，上海易居房地产研究所发布了《2016年中国35个城市房地产短周期风险识别系统》报告，显示了未来一年(2016年下半年至2017年上半年)不同城市房地产投资的风险程度。未来一年，呼和浩特、海口、太原、兰州和长春的风险最大。

35个城市房地产短期风险评估指标体系

近年来，许多研究机构和开发企业一直在分析和研究中国不同城市的房地产投资前景和风险，因为这对部署在全国许多城市的开发企业的决策非常重要。目前市场上流行的类似报道各有利弊，我们选择其中一种仅供买家参考。

本报告中的35个重点城市包括4个直辖市:北京、上海、天津和重庆；15个副省级城市:哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、Xi、大连、青岛、宁波、厦门和深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门和大连为计划单列城市；16个地级市:石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口和合肥。

2016年中国35个城市房地产短期风险识别指标体系

2016年35个城市短期风险识别一级指标分析

(一)市场需求

我们将需求分为三个层次，从人口、经济和财富三个方面系统梳理了影响商品房需求的核心因素。在计算排名的过程中，一些人口、经济和财富指标分别被赋予一定的权重。

从整体排名来看，35个城市之间住房需求的潜在差异是明显的。

排名第一的乌鲁木齐拥有强大的人口、经济和财富。

排名第二的深圳主要得益于高移民比例、小学入学率的快速增长和创新经济指数(爱心基金会、净资产、信息)的高企。宁波主要受2015年大学生变化大幅增加的驱动，导致高估。贵阳的gdp增长率、人均收入增长率和小学生增长率都很明显。

排名倒数第一的大连，主要是由于其疲弱的经济增长率、创新的经济指标和收入增长。

呼和浩特市排名倒数第二，在收入、小学生和创新经济方面增长乏力。

长春市排名倒数第三，人口增长、经济增长、创新经济和收入增长乏力，凸显了东北地区的现状。

2016年中国35个重点城市住房需求潜力综合指标排名

(2)市场供给

本文主要从商品住宅存量(现货)的规模和变化、企业购买土地的规模和变化(期货)、商品房土地交易的规模和变化(期货)、新建住宅建筑面积的规模和变化(准期货)等几个方面对35个城市的未来住房供给状况进行了比较研究。得分越高，市场供给压力越大，企业进入的风险越大。

从综合排名来看，兰州、太原和海口名列前茅，这表明这些城市的供给压力有所增加。兰州市主要是土地交易量明显增加，而海口市近年来商品住宅存量和新增建筑量增幅较大。

石家庄、沈阳和大连排名较低，沈阳和大连主要受经济环境、市场需求不足和房地产市场放松管制压力较大的影响，导致近年来土地供应放缓，而石家庄的土地供应近年来明显下降。因此，预计今年乃至明年这些城市的房地产供应量将明显低于往年。

2016年中国35个重点城市商品房供应综合指标排名

(3)市场供求

从35个城市的商品房供需指标、商品房现货比例和商品房期货比例入手，采用标准化和加权平均的方法，对35个城市未来一年的供需压力进行了预测和比较。得分越高，市场供求关系越不平衡，供给越明显，去化学压力越大，这类城市的风险就越高。相反，市场供不应求，供求压力小，房地产市场强劲，这样的城市风险小，机会大。

从综合排名来看，呼和浩特、海口和乌鲁木齐名列前茅，这些城市的供过于求状况相当突出，因此2016年房价难以走强。

南京、合肥和南昌排名较低，主要是因为这些城市的供应规模不太大，市场去化工能力相对较强。供求之间有一个基本的平衡。当然，一些城市供不应求，2016年房价相对强劲。

2016年中国35个重点城市商品房供需压力综合指标排名

(四)房价偏差

价值规律是商品经济的基本规律，围绕价值的价格波动是价值规律作用的体现。资产价格也有类似的规律:它们总是处于波动状态，上涨后会回落；上升越大，下降越大。

根据2015年中国35个城市房价收入比偏离度和这些地区近两年房价收入比偏离度的变化程度，按一定权重进行量化，得到2015年中国35个城市房价收入比偏离度的综合排名。得分越高，价格偏差越大，市场风险越大。相反，风险越小。

通过对2015年中国35个大中城市房价收入比偏离度的综合排名，我们对未来一年35个城市的房价有以下四个判断:

一是房价收入比偏离度在0轴以上，即有23个城市偏离度属于正范围，表明这些地区2015年的房价收入比高于历史均衡值，或者偏离度较2014年有所扩大，表明区域房价偏高；偏离度为负的城市有10个，2015年房价收入比低于历史均衡值，或者偏离度小于2014年，表明这些地区房价相对稳定，部分城市仍然偏冷。偏离度正区间的城市数量大于负区间的城市数量，表明2015年全国房地产市场呈现出“复苏”和“区域分化”的双重特征。

二是偏离度最高的城市，如深圳、上海、厦门，特别是深圳、上海，成为2015年全国楼市的龙头城市，率先反弹，房地产市场火爆。但是，我们认为，在未来一年(2016年下半年-2017年上半年)，由于上行压力过大，这三个城市的房地产市场可能会出现高度盘整甚至小幅下跌的趋势，尤其是深圳。2016年第二季度，深圳房地产市场出现交易量下降的迹象，未来一年，房价可能出现回调。

第三，在偏离度较低的城市，如乌鲁木齐、西宁和沈阳，在2015年全国楼市复苏的背景下，房价水平进一步下降，甚至明显低于历史合理值，这些地区的房价并没有因空房市而大幅下降。然而，这类地区的房地产市场供过于求，在未来一年仍有必要继续储备。房价上涨的可能性很小，很可能会跟随全国房地产市场的大趋势走出一个稳定的上升趋势。

2015年，全国35个重点城市的房价收入比偏离综合指数排名

2016年35个城市房地产短期风险评估结果

综合市场需求、市场供给、市场供求、房价偏差等四个一级指标，通过数据标准化和德尔菲法进行加权，最终得到2016年35个城市房地产短期风险的综合指数得分。

得分较高的城市表明2016年市场疲软，房价反弹驱动力弱，房企或个人投资风险度过高，机会度过小。相反，得分越低，2016年风险越低，房价反弹的驱动力越强，住房企业或个人投资的风险越低或机会越大。

2016年全国35个重点城市房地产短期风险评估综合指标排名

综合得分最高的五个城市是:呼和浩特、海口、太原、兰州和长春。这些城市的共同点是供需不平衡，市场供给明显大于需求。预计未来一年这些城市的整体复苏将会缓慢。如何有效刺激需求，消化市场库存，将成为这些城市房地产市场面临的一项重要任务。

其中，呼和浩特市2015年现货库存销售比在35个城市中排名第一，达到27个月，表明城市市场去库存化压力相对较大，空价格涨幅相对较小；在35个城市中，海口的商品房现售比例排名第三，达到20个月；“泰”的原则是，2015年，全国35个城市中，商品房期货的存量和销售比例排名第二，预计未来一年将有更多的新建筑，去库存期将更长。

综合得分最高的五个城市是南昌、广州、郑州、杭州和宁波。这些城市是除广州以外的二线城市。这些城市的共同点是市场需求旺盛，供应规模和压力相对较小。

其中，杭州作为东部重点二线城市，已经经历了数年的低迷，库存在过去一年中持续下降，脱化学品周期降至6个月左右的低位；宁波与杭州相似，但略弱于杭州。郑州和南昌作为全省的单核心城市，基本面强劲，需求强劲，库存消化周期继续处于较低水平，空房价继续上涨；作为一线城市，自2015年以来，广州的房价明显低于北京、上海和深圳。由于这个城市的基本面很强，在未来的半年到一年内，空房市的房价将继续上涨。然而，我们也应该警惕广州与其他三个城市收紧政策的风险。一旦收紧，投资价值将相应下降。

根据35个城市的短期风险评估综合指数得分，我们列出了35个城市2016年的风险度排名，主要是指2016年下半年至2017年上半年的市场风险度。

需要注意的是，这里的风险度值只代表了35个城市之间的相对比较的概念，这并不意味着排名第一的呼和浩特有100%的风险，也不意味着排名最后的南昌没有风险。

2016年中国35个重点城市房地产短期风险排名