现在买房还有前途吗？

本篇文章3303字，读完约8分钟

地产股和银行股都离不开中国的房地产市场。房地产股票、银行股票等的价格。接近净资产，而港股甚至远低于净资产。这一估值反映了市场先生的极度悲观。房地产是中国最敏感、最激烈的话题。一些专家如陈准说，房地产至少有20年的繁荣；占据最道德制高点的观点是严肃的

泡沫必须被束缚；折中的观点是，房地产离开黄金时代，进入白银时代。老毛军来谈房地产。

1.为什么房价高？

我们不要道德判断，不要感性认识，从事实中寻求真理，用数字说话。每个人都说他们负担不起，所以出现了泡沫。但是商品房是给普通人买的吗？你以前买得起吗？我特别在1989年的《人民日报》上看到一篇指责北京房价的报道:“北京最近提供了2万多平方米的住房，每平方米1600元到1900元不等。如果你买一套两居室，至少要花6万多元。自从参加工作以来，一个大学生每天都在存钱，每个月存50元，这是极限。只有100年后，他才能买一套两居室的公寓。——摘自《人民日报》，第二版，1989年2月20日。当时消费品的价格是多少？白菜2美分/公斤，豆子1元/公斤，现在一公斤是多少钱？2006年，北京的平均房价为7375元/套，2016年的数据显示，北京的房价在过去十年里总体上涨了380%，年均上涨17.5%。一切都是幻觉。可能不是房价上涨了，而是货币贬值了。你的工资水平在20世纪80年代买不起房子，但现在你的工资水平还是买不起！在过去的十年里，除了计算机和家用电器之外，价格没有上涨，因为制造效率的提高克服了成本压力，而农产品(000061，购买)不能极大地提高生产率，所以随着货币的增加，价格上涨。土地是不能创造的，除了政府的税费，房价的上涨部分更忠实地反映了货币升值的现象，所以说房子是最好的抗通货膨胀品种也不是没有道理的。

二、房地产供求关系

从供给方面来说，中国人很少，只有2%的土地适合居住，18亿亩耕地的红线是碰不得的，可居住的土地供给如此之多，这是锁着的。美国城市建成区占国土面积的3.1%，而日本占4.2%。中国所有的建成区加起来只占土地面积的0.33%，而所有的城市建成区实际上只占土地总面积的0.11%。

从需求方面来看，中国的城市化率不到55%。有人说它被低估了，还有两点也是巨大的空.“十三五”规划非常明确，城市化率将每年增加一个百分点，仍有数亿人需要迁入城市。这个城市的中产阶级很富有，有孩子，有第二个孩子，并且对改善有着无穷无尽的需求。两居室公寓想改成三居室公寓，大公寓想改成别墅。食物、衣服、住房和交通是真正的欲望，因为你一生中花在自己房子上的时间最长。中国人会把住房作为他们的第一需求，“如果你不吃不喝，你就得买房子。”不仅是城市人，农村人也要买房借钱才能娶到媳妇。有人说房子抑制了内需，而房子摧毁了中产阶级。当你买房子的时候，你的财富并没有消失，而是从现金变成了房地产。你没有摧毁中产阶级，而是享受欣赏。事实上，中产阶级和富人最喜欢的投资渠道是买房。买房带动了产业链中的50多个行业。为什么不是国内需求？难道只有吃喝玩乐是国内需求吗？有需求，但也有有效需求，即由购买力支持的需求。购买力是由居民收入决定的，居民收入以货币表示。钱，只有越来越多，人均收入翻一番，启动国民收入翻一番计划，这意味着什么？将来会释放多少钱？

任志强说，商品房是卖给富人的，这是正确的无稽之谈。事实上，真正消费商品房市场并通过市场渠道买房的人是富人。这些富人为城市建设做出了巨大贡献，他们绝对应该成为中国城市建设的英雄，直接推动中国城市住房水平的提高。只有通过商品房的热卖，才能为政府提供源源不断的资金，保证棚户区和旧城改造的顺利进行，真正保证经济适用房的实现。穷人如何生活？仔细看看，哪个普通的老北京市民没有几间套房？商品房与普通人的工资脱钩。每年，在大规模城市建设期间，老年公民获得的拆迁、改造和补偿收入根本不计入居民总收入。有些人可能挣1000元，住在价值数千万的房子里。拆迁后，他们可以用现金收入购买新房子。因此，许多令人困惑的指标是不可靠的。收入与房价的比率是多少？这种收入指的是纯粹的工资收入，这当然是一个惊人的数字。外国人来北京怎么样？我情不自禁。谁叫你来的？你来这里不是为了享受，而是为了努力工作。你可以选择逃离北上广，但是很多年轻人选择在四处逛后再回来，因为公平的机会几乎都集中在大城市。

第三，房地产成本

从住房价格构成的角度来看，在构成住房价格组合的诸多因素中，哪些因素可以降低，如建筑和安装成本、劳动工资、土地成本和税收？在理论上，仍然有活动的空间，即土地的价格，而物权法，土地管理条例和拆迁条例将导致越来越高的拆迁成本，而土地成本只会变得越来越昂贵。这些政策的出台实际上是产权的落实。之后，征用土地就更加困难了。例如，在北京主城区的拆迁安置中，货币补偿已经超过了每平方米13万元的天价。这甚至可能在未来发生。即使政府不赚钱，零利润地转让土地(经济适用房)，只有拆迁成本会高于以前的转让成本。

为什么这一轮被开发商安抚的新国王都出现在郊区的新城镇？许多人看不懂它。例如，北京四环路没有新的土地，只能拆除。有时候，在二环路的黄金地段可以看到许多古老的胡同和危险的建筑，但是谁能拆除它们呢？拆除胡同，更不用说出租给政府了，仅仅是拆迁就意味着数十亿的补偿。因此，现在开发商宁愿在五环路和六环路建设一座新城，也不愿在二环路拆除老城。

四.政府监管的经济适用房

经过这么多年的房地产调控和经济适用房，房价有没有下降？经济适用房的供应能增加吗？不可能，因为经济适用房还需要占用土地，而且整个土地是有限的，这就占用了商品房的土地份额，但导致商品房土地稀缺，从而长期推高房价。从香港和新加坡的经验来看，经济适用房不会降低房价，只会分化房价。老毛军去过新加坡，那里大多数人住在政府公房里；商品房只有富人和中产阶级才买得起，但它的价格始终不变，而且一直很高。

V.由政府监管的财产税

房产税能降低房价只是一个美丽的传说。以调控房价的名义征税只是为了让人们心理上感觉好一些。你看，那些囤积房屋投机房地产的投机者，那些不劳而获一夜暴富的寄生虫。政府征收重税来惩罚他们是非常普遍的。但是正如张五常教授所说，增税可以降低房价？闻所未闻！因为在市场经济的自由贸易条件下，名义纳税人和实际纳税人可能完全不同。只要住房市场长期供不应求。增加税收负担根本改变不了供求关系不平衡的事实，也很难长期抑制购买者的积极性。增税的唯一后果是增加住房成本，并通过价格传递给消费者，而消费者才是财产税的真正承担者。

6.政府对购买和贷款的限制

自2010年以来，国务院启动了历史上最严格的控制措施，限制购买和贷款，这似乎是极其致命的。然而，它们正在排卵。监管实际上抑制了需求，但不可能消除需求。我们已经看到，经过三年的整合，房价在2016年初突然飙升，每日定期存单频繁出现；三年来一直持谨慎态度的开发商已经被迫在恐慌中抢地，房东也频频出手。

在规划和控制期间，大量中小房地产开发商退出了市场。于是，行业整合开始了。一方面，需求越来越多，另一方面，供应商越来越集中。会有什么后果？限制购买和贷款就像骑虎难下。原来的房地产由于利润高，形成了高度分散的行业格局，但政府的严格控制实际上为行业巨头扫清了大门，反而为万科和保利提供了机会。从监管时期到现在，万科这个龙头企业已经占据了2%的股票市场份额，超过了4%，并且还吸引了野蛮人在股票市场上举着标语牌。

结论:买房不能依赖政府

想要政府安排福利住房是一个愚蠢的梦想。79年前，中国计划经济福利分房，真正的结果是什么？到1978年，中国城镇居民人均居住面积为3.6平方米，而1949年为4.5平方米。在过去的30年里，中国城市居民的平均居住面积没有增加，但比1949年减少了0.9平方米。我相信经历过那个时代的人都有记忆，一家人世世代代住在小平房里，那是传说中的天堂。目前，中国人均住房已达到34平方米，达到发达国家水平。事实胜于雄辩，十多年来我们走的住房市场改革的方向是正确的。中国的城市化可以说是人类城市发展史上的一个奇迹，而不是一个污点。