这个一线大城市 竟然是中国房价“洼地”

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2016年上半年，当深圳经济特区房价飙升时，100多公里外的省会广州却是另一番景象。

2016年上半年，尽管广州楼市因一线城市的“高烧”而着火，但月成交量却创下新高。但随之而来的是不可避免的衰落。

今年上半年，广州房价享受了楼市红利，但总体而言，广州仍是一线城市中房价涨幅最低的城市。

交易很激烈，但不能推高房价

2016年初的3月和4月，广州楼市呈现出一片火热，一手和二手房子都被卖掉，这改变了去年被遗弃的迹象。房地产市场繁荣之后，广州的库存下降，去化学周期下降到不到10个月的水平。

根据《2016年上半年广州房地产市场综述》报告，从2015年下半年开始，广州的核心区域珠江新城、天河北、远山率先上涨，累计涨幅达到30%-40%。

据报道，一些非核心地区也出现了价格上涨，如东圃、奥体、广州、金沙洲和芳村等地的一些项目，年累计涨幅约为20%。

但就整个城市而言，广州的楼市并没有被热点地区点燃。由于周边地区的营业额约占总营业额的80%，平均价格水平不会增加太多。

贾锋里德认为，广州的房地产市场具有一定的特殊性，这与土地供应有很大关系。

土地市场供应充足

正如弗兰克·贾锋·里德(frank Jiafeng Reid)所说，广州房地产市场滞胀的原因是供给基本满足市场需求，而其多年来持续的大量充足的土地供给是保持二级市场价格稳定的根本。

数据显示，2010年亚运会后，政府增加了土地供应规模。2013年至2015年，广州土地市场成交额创下新高，分别为762亿元、822亿元和959亿元。土地流转规模超过1000万平方米，2015年达到1691万平方米。

弗兰克表示，只要广州的土地供应速度继续放缓，人们对广州房价上涨的预期就不会特别大。

人口流入已经减缓

除土地供应外，制约广州房价的另一个关键原因是近年来广州产业结构(爱情基础、净值、信息)转型升级不理想，人口吸纳能力减弱。

根据调查，从2000年到2010年，广州平均每年净人口流入量为23.5万，但从2011年到2013年，平均每年净人口流入量下降到7.5万。排除正常的人口变动，净人口流入几乎停滞不前，这是广州房价难以疯狂的重要原因之一。

与其他四个一线城市相比，广州的人口增长轨迹也处于底部。从2000年到2013年，广州的常住人口增长了30%，而北京、上海、深圳和天津都增长了40%以上(北京和上海也有严格的户籍控制和人口控制政策)。

相反，广州的人口增长与其他二线城市更相似。2000年后，广州的人口仅增长了30%。同期，武汉、杭州、南京和成都的常住人口分别增长了27%、28.6%、33.7%和27.2%。

广州正失去一线城市的“明星光环”，越来越接近一个普通的区域性中心城市。

根据弗兰克·贾峰·里德的说法，事实上，广州只是中国房地产市场的一个缩影。今年上半年，中国的房地产市场经历了一个繁荣的市场，越来越多的城市将在下半年进入下降趋势。

根据中国社会科学院的预测报告，中国房地产市场将在下半年进入拐点。对于投资而言，房地产市场不再是首选投资目标。为了分散风险，投资者应该提前做好计划，进行多样化的资产配置。例如，目前美国经济复苏强劲，各项经济指标均达到预期，9月份加息已提上日程。此时，配置高质量的海外房地产投资计划，不仅可以规避国内汇率走低的风险，还可以享受美元加息带来的资产增值红利。