内幕：天价房都谁买了？

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这是一篇6000字的文章，但以最简单易懂的方式，它解释了谁买了高价房。

事实上，很多时候，我们生活的圈子是常识所在，很多人只是被幻觉愚弄了......

01房地产开发商和银行密不可分

小金经常看到人们说:“你不知道，现在真的有很多富人，房子是急需的，xx社区的很多人都疯了。”

就在家里有人从事贷款的时候，有一件事很多人可能不知道。许多房地产的价格是如何制定的？也就是说，房地产开发商购买自己的房子。下面我们来谈谈操作流程:

例如，房产中介A已经开了100套房，每套房的价格是100万，也就是1亿元，对吗？现在，一旦开盘，我直接报200万，但是如果暂时没人买呢？好吧，我要去弄一批身份证，比如公司员工的姐妹和部门经理的老丈夫，用他们的身份以200万元的价格买下来。房地产公司将支付首付并偿还抵押贷款。同时，将签署另一份合同，将该房屋抵押给房地产公司老板控制的法人实体B。

然后，法人乙拿着这些抵押的房屋去银行办理抵押贷款并获得资金。因为这些原来价值100万的房子是用200万元买的，银行的评估认为它价值200万元，银行可以把它放在140万到160万元的抵押贷款中。这笔资金用于偿还A房地产公司的月供，公司可以有很大的现金流，然后等待房子慢慢卖出。......

你认为银行不知道吗？银行里的每个人都知道，但为什么不知道呢？因为抵押贷款是银行最重要、最稳定的利润来源，如果不发放贷款，分行行长最下面的审批人将无法完成任务并获得奖金。

几年中，贷款卡相对严格，当时实体经济还不错。许多其他企业借钱，而房地产公司不能以这种方式借钱，所以一些人死亡。

自去年以来，一些实体，特别是南方几个省份的制造企业，已经大规模关闭，这使得银行的生活非常困难，银行害怕向这些工厂贷款。(以前温州最大的光学工厂，因为不能借钱，老板在家里卖了N辆豪华车，一辆宝马7系卖了20万。我同学在惠州的工厂最初是一家外国单袋铸造厂。今年有一半的人被解雇了，老板已经把工厂挂牌了。(

那时，房地产公司已经成为银行的生命线。谁敢给他们卡？这不意味着你被困住了吗？

再加上实体经济不景气，南方各省有大量的地方老板手里握有一些钱，工厂已经退出。如果我们卖些钱，我们该怎么办？工厂在赔钱，但我不懂020高科技，所以买房子，感觉更安全。

因此，双方的共同努力已成为目前的房地产泡沫，这就是为什么深圳是飙升，上海是平均水平，而北京基本上是静止的，因为北京基本上没有制造业。

因此，你去深圳的一些新开楼盘的价格非常离谱，超过10万元，但很快就会卖光。当你看着它们的时候，它们都是购买合同，而你的身份证也是一个活生生的人。基本上，这种房子不是由“主人”自己住的。房地产公司甲将把它租出去，而房客的租金将不会支付给“主人”本人。

如果你租不到高端房产，你必须去空，然后告诉来看房的人“房主”是大老板，手里有很多房产，对价格不敏感，等等。

当然，偶尔，富有的冤大头会被骗到游戏中，他们觉得如果他们不买，他们就不得不涨价，而我们不得不从卖铁锅开始。这就是我们偶尔遇到的“我的朋友”。

再多说几句，谁最早在房地产行业学会了这个游戏？从著名的传销中学习，两者的基本原则是一样的。后来，他们在技术上互相学习，并有所发展。这是另一个故事。

例如，曾经臭名昭著的“资本运营”做了什么？伪造了一份国务院副总理签署的红头文件，买断了百度所有关键词搜索，并雇佣了大量枪手和水军做公关。你只需要搜索关键词，结果就是告诉你这是合法的，这是大领导特别批准的改革试点项目，100%安全等等。

这一事件被抛到了九霄云外，被媒体完全披露，欺骗了很多人，包括很多高级知识分子。

02“影子业主”无处不在

几年前，购买没有限制。有一个案例，一个当地人+贫穷的老人名下有很多房地产。当时，身份信息相当便宜，因为没有限制。后来，由于购房限制，有资格买房但买不起房子的人(其中许多是当地的屌丝或离婚的无房者)被解雇。通常，一个人可以挂两个房地产(如果他们是单身)。

有人问，不，我刚才看到的二手房也是天价。发生什么事了？接下来，解释这种情况。

如前所述，甲房地产公司出售的1101房的所有人是张三，但原1101房先抵押给法人公司乙，再抵押给银行，所以张三只是一个“影子所有人”。你找中介买二手房。从接触到最终转让，张三只是一个傀儡，实际的房东是法人b公司

有一年，当我想买房子时，我接触到一对年轻夫妇(当时没有购买限制)。他们是本地人，有大学学位。他们知道自己处于社会的最底层。他们两个都是公民，他们没有机会拆除房子。此外，这房子不是一个搬迁的房子。那时，我觉得房子地板上的阳光公寓不好。他们说我们这个社区还有几套。你可以看看。当时我有点迷惑，因为这是一个新的房地产，而且购房合同是不久前签订的，所以不能继承。如果是父母的帮助，他们的家庭背景不应该太好。

果然，最后，他们拿出的所有复印件都是复印件，而且一次只给一份，他们必须提前预约。

数据知道真相

此外，小金分享了一组统计数据:

为了衡量一线城市房价的疯狂程度，《国家商报》按地区对城市进行了分类，并计算了每个地区的平均值。数据源是Flush(报价300033，购买)ifind数据库。

二月份，北京二手房的平均价格是每平方米40532元。如果你想买一套100平米的房子，总价是405.32万元(不包括各种税费和中介费)。这相当于董事长兼总经理平均年薪的8.5倍(北京董事长兼总经理平均年薪为47.6万元)，也就是说，在北京买房需要8.5年的时间。

二月份，上海二手房的平均价格是每平方米40267元。如果你想买一套100平米的房子，总价是402.67万元(不包括各种税费和中介费)。这相当于董事长和总经理平均工资的9倍(446，000元)，也就是说，他们在上海买套房前9年不吃不喝。

二月份，深圳二手房的平均价格是每平方米46130元。如果你想买一套100平米的房子，总价是461.3万元(不包括各种税费和中介费)。这相当于董事长和总经理平均工资的8倍(57万元)，也就是说，他们在深圳买套房前8年不吃不喝。

也就是说，这些一线城市的顶尖人才需要在当地购买一套住房，如果他们没有其他收入，他们将需要在近10年内吃喝。

在去年的a股市场上，40%的企业净利润低于1500万元，也就是说，40%的上市公司一年内都赚不到好房子，这说明这种经济畸形有多严重。

不管买不买，天价都在那里

1.然后房地产的官员说还有更先进的玩法，我说的那套已经不再流行了。这是可能的。毕竟，有这么多聪明人的时候，总会有更先进的玩法，这可以被视为金融创新。美国次级抵押贷款不也是一项创新吗？你可以搜索百度百科“中国次贷危机”，比我说的更详细更专业。

2.许多人问我是否能在第二、第三、第四和第五条线上买栋房子。在这里，我想谈一谈我的观点，即中国第一条线的泡沫依赖于2345(市场002195，买入)线的血液，这只有靠全国的力量来支撑。因此，它是中小城市的资金池。

第一条线，从各个地方吸血

第二条线，吸345线的血

等等......

至于你是否能买它，我会说一点。如果你觉得你能承受购买它的压力，就购买它，否则，不要购买它，也不要幻想把它作为一项投资，并把它变成N套。

下面具体说了说，看到很多斧友在后台都在说:

真的有很多富人。谁在我身边刚买了一套1200瓦的，还有那些从事金融和土壤的老板，你说的是错的。

这种说法有点类似于“主人在民间”。你问哪里？总之在民间。

提前说一点，我从来不否认富人阶层的存在，因为工作原因，我经常接触一些官员和富二代，并且对他们的生活状况有很好的了解，包括其中一些人的经济状况，所以我有机会单独谈论他们。

问题是，任何定性和定量的“有许多富人”的判断都是无赖——请原谅一个严重的金融从业者的强迫症。

你说更多是什么意思？你说我们学校有50名学生被武汉大学录取，有多少？看起来很多，但是如果我们学校有一万名应届毕业生呢？还有吗？当考虑这类问题时，一个人的头脑中必须有一个比例的概念。

因此，当你说有“许多”富人时，你必须考虑两点。首先，这个群体的财力是否足以消化如此巨大的房地产市场？第二，他们从哪里得到这么多钱？

首先，我们要挑选王力可健林和马云。这不在日常讨论的范围内。这种人钱多，人数太少。此外，他们想买一栋不符合房地产市场、也不会影响基本面的豪宅。因为马云的财产可能是你的一百万倍，所以他不能买一百万套房子。

其次，我们必须排除低收入群体，例如年收入低于20万英镑的家庭，因为这些家庭与一级房地产市场如何飙升无关，他们主要生活在20年前家乡的福利院。

以下是真诚的干货

1.你知道现在谁会买一套完整的房子吗？一次扔掉几百万和1100万，不需要贷款。

到目前为止，两兄弟已经说过，有些彼此认识的人会买一套完整的房子。欢迎你踊跃发言。最好解释一下这些战壕的具体情况，它们是做什么的，资金是怎么来的。告诉我一些我更了解的事情。

我认识两个人，他们最近刚买了一栋房子。一位来自扬州，江苏商会会员，在国内从事环保设备业务。这家工厂已经开了十多年了，是个小富二代。家里的资产几乎有上亿。扬州有很多房产，在上海买了一套二手房。为了买下这栋房子，扬州卖掉了一栋大房子。

另一个家庭拥有诊所和超市，并且很富有。他的岳父是一家大型国有工厂的前秘书，去年在北京买了一套。这两个家庭一起支付了首付，然后一起帮助偿还贷款。

这两个家庭应该是当前房地产市场的典型购房者，他们的融资方式应该代表主流情况。

毫不夸张地说，在一线城市，资产在5000万元以下的商人家庭无法全额购买住房。为什么？因为一个商人想做生意，他的现金流只占资产的有限比例。如果一个人的账户上有1000万可支配现金，他的家庭资产至少要有几亿。

这就是为什么大量的中型企业主要在一线城市独立购买房地产，同时也不得不卖掉他们家乡的几栋房子并发放贷款。

这是我之前说的，一线城市走的是陶空 2345线。

比如，你家在宁波金华绍兴温州开了一家独资工厂，效益还可以。这家工厂年销售额为5000万元(即使规模相当大)。你一年能有多少可支配净利润？也许不会超过100万，因为你必须投入到再生产中，而抵押在生产中。

而这一百万，有时不得不和兄弟姐妹们分，因为江苏和浙江的许多制造企业主都是孩子。

因此，这些富裕家庭在购买二、三线房屋时，可以很容易地支付全部金额，但如果他们想在深圳购买一套1000万元的房屋，他们就会缺钱(但这些人的许多儿子不愿意接替父亲的工作，喜欢住在一线城市)，所以他们只能在家乡卖两套套房，并支付现金首付。

看，北京、上海、深圳和广州都在买，而第二、第三和第四条线在卖，这就是为什么第二、第三和第四条线的价格下降很多，而第一条线仍然很高，这就是我所说的吸血。

那么，谁在购买二、三线企业主拥有的501，000，000套房地产呢？三线城市的富裕家庭中，许多人在四线和五线售出了30万套房产，外加首付。

除了这个中等规模的制造企业主，有两种人有能力在前线买房，一种是官员，另一种是在互联网上上市的企业高管。

不用说，除了著名的超级富豪之外，官员拥有最充裕的现金流，因为他们不必从事生产，他们没有资金可以挤出去，他们有多少钱是可变现的资本。当一些房地产开盘时，几层楼给同一个官员是很常见的。

互联网上市公司高管相对简单，他们的股票从股市套现。(不上市就很难上市，这也是互联网公司被杀后必须上市的原因。(

我提到了三类人，他们是一线高价房的主要买家。(那种搬迁的农民也是一种。他们被分成三个套房，以一套大套房的价格卖出两套，但他们基本上没有能力用现金买房，只能买一套新的。(

过去你可以拿中彩票开玩笑。现在，500万张彩票是个屁。税后去密云水库差不多一样。

问题是在过去的两年里，前两类人都遇到了问题。

我不需要说制造业充满了悲伤和悲伤，我也不需要对低端制造业向海外和内地转移的话题喋喋不休。江苏、浙江、广东一大批企业家一夜之间回到了解放前，低效的升级和投资失败比比皆是。

至于官员，更别说我了，当房地产登记实名制出台时，2014年至2015年期间，到处都有低价出售房地产的浪潮。现在，我仍然还那些拿着几千万现金买房子的官员。我尊重你作为一个男人！

至于最后一群人，互联网新贵，他们现在似乎做得很好。问题是，有多少人？你能支持整个一线城市的天价房地产市场吗？我对此表示怀疑......

一家中型互联网上市公司，年薪一般在40万左右。有多少人？几十个人在天上飞，甚至他们每个月都要还3万元的房贷，这很困难，更别说普通员工了。

这些未来能够负担500万以上房产的群体基本上都已上市。可以看出，这个群体的规模不会很大，而且股市在过去两年的暴跌中已经缩水很多。

与整个一线房地产市场相比，他们实在是杯水车薪，无法消化所有的新房和上市二手房。

因此，我在开始时说的不愿意出售+自我购买的情况出现了。如果难以理解，请参考初中课本中描述的资本家倒牛奶的情况。太多的牛奶卖不出高价？那我就只卖一小部分，告诉你牛奶已经没了，很少了。事实上，牛奶保存在桶里。

感谢您告诉我这些信息，并在此添加:

不愿意出售的方式有很多，本质上就是“倒牛奶”，制造一种虚假的稀缺感，提高购买者的心理预期和门槛。房地产经纪人知道，他们只需要联手提高价格，强迫买家踢他们的骨头，在平底锅里卖铁，勒紧裤带吃泡菜。他们自己的婆婆帮助他们。

除了我前面提到的假购房，还有一个，它覆盖了市场，甚至不需要做一个假合同。开100套后只卖了10套，剩下的90套告诉你已经卖完了，然后这些房子在银行抵押。当然，这种房子更赤裸，甚至伪装都是不必要的。

2.如果主人入住后发现这是个鬼城呢？

这很简单。首先，将房地产分成N期，并在第一期投入两栋建筑。看，那些建筑不是买来的，它们是买来的，但还没有建成。

第二，出租房子。例如，如果你看到许多新的房地产公寓，采取了整个建筑和统一的装修风格，或xx中介出租超过n套房在某个社区，业主在幕后都是房地产开发商自己的血肉。

例如，我有一个朋友现在住在天通苑。他的房子是直接从房地产公司租的，没有个人业主。

因此，经济越糟糕，就越需要在媒体上大肆渲染。每个人都喊道:“这里真的有很多富人。瞧，在这里开张的第一天，就有1000万台被抢了。”当你问，他们都是“我的朋友，我的亲戚和我的同学”，你从来没有看到几个“我”。

向与你关系密切的富人询问今年的经济形势。真的有这么多真正的富人吗？

未来房价的粗略判断

最后，让我们说一段话，我对未来房价的预测，总的来说，我的判断会下降，原因如下:

1.根据国际法，一个国家的房地产市场在人均国内生产总值达到8000美元之前一直在上升，从8000美元下降到10000美元，然后再下降到10000美元(除了一些城市，那里是海外移民的圣地，中国的舞阳舞阳，曾经从事房地产投机，规模小，容易投机，但中国的一线城市并不那么小)

2.老龄化，即使第二个孩子被释放，现在的生育率似乎也无法恢复。未来几年，这种人口结构无法支撑新一轮购房热潮。毕竟，主要买家是年轻人。谁将为老人买房子？

3.供求关系很大，基本上有房子的家庭。十多年前，人们早早地就去前线混了混，买了东西，现在他们已经安定下来了。现在，在第一和第二条线上买不起房子的孩子在他们的家乡也有房子，所以他们没有地方住。不管他们工作多努力，大多数人都卖掉了所有的旧房子，耗尽了父母所有的积蓄，还了贷款，但他们仍然负担不起。慢慢地，

4.经济趋势正在下降。在过去的许多年里，为什么中国人相信房价会上涨？这很简单，因为经济在20年或30年内持续增长，这也是所有经济体都会遇到的规律。日本、韩国、台湾和香港哪一个有不到20年的快速经济增长期？你什么时候听说过一个经济快速增长了50年的国家？中国人没有理由认为他们的国家太特殊。

举个最简单的例子，你的家庭生了一个孩子，一路长大。你每年都得给他买新衣服，而且每次都得买一件更大的。然后有一天，当孩子18岁时，你必须买一个更大的。店员告诉你你不需要它。你还按照以前的惯性说:不，我的孩子在过去的十几二十年里已经这么长了。每年，人们唱不好，说我的孩子不会长高。

一切都有尽头......

07最近被忽视的常识

有很多人要求小金预测某个城市的房价。我不敢胡说八道。中国的房地产市场和股票市场非常精彩。中国社会科学院专门研究房地产和股票市场的专家们在预测中屡次出错，所以我不敢把人们的孩子弄错。这篇文章只是我个人对大趋势的预测，我只是对我所学的一无所知。

至于有人问我是否从事房地产，我做什么工作，这里不便回答。这两年的情况不如以前，宣传也很严格。估计将来会有一些事情要责备。毕福建和任志强离尹建不远，大家都已经看到了蔡霞教授的命运，所以我们还是保持一些隐私吧。

这两天早上我起床，看到了几条新闻，这似乎证实了我的预测。

1.中央银行今天将起飞和降落0.5%。专家说这对股市和楼市都有好处。今年，我们可能实施三次RRR降息和一次降息。那么为什么选择在这个时候降低RRR？对经济略知一二的朋友应该知道这在主要网站的头版新闻中意味着什么。如果房地产市场真的像一些媒体最近吹嘘的那样“难找房”和“飙升”，央行还需要降低标准来拯救市场吗？而且一年三次组合拳，还降息！

2.学校被随机分成许多区，这可能会对疯狂的学区住房市场造成沉重打击。你花了40万元在海淀一所著名学校附近买了一套学区住房。抱歉，您的孩子很可能会被分配到附近的小学。在网络信息如此发达的今天，我个人认为家庭教育和塑造孩子的性格比中小学的说教和教学更重要。不要迷信所谓的名校。

3.王健林又把一大笔钱扔进了欧洲的一个主题公园。想到万达近两年大规模“去房地产”进军文化娱乐业，以及王思聪近年来对自己形象的步步经营，王父子的思路和行动都非常清晰。

几年前，当大家还在为房地产市场疯狂的时候，李嘉诚悄悄地退出了。未来两年的经济形势如何？

大老板和李对经济形势更加敏感，比我们这些屁人更能掌握数据。房地产企业在中国很棒，但在发达国家却是二流和三流企业。我相信他们能看得很清楚。

万达甚至不卖房子，所以你告诉我，房地产市场将飙升。别傻了。这只是为了赚钱，看看谁能从传递包裹中得到最后一根棍子。

比方说1000和10000，与其在房地产市场上转手，不如投资于企业的股权，当企业的成长是由高概率决定的，时间是企业最好的朋友时，再为企业的成长赚钱，对吗？