跌了20多年后日本房价暴涨30% 中国人干的？！

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许多人将日本房地产视为“崩溃样本”。事实上，自2005年以来，日本房价已经下跌了65%，然后一路暴跌了20多年。市场崩溃具有深远的影响。

然而，邦业注意到，从2014年到现在，日本东京的房价已经飙升了30%(日本新沂住房数据)。

近年来，东京的地价也迅速上涨。根据日本tochidai网站的数据，2015年东京的土地价格比上年上涨了5.13%，项目土地价格涨幅最高甚至达到了45.67%！

为什么日本东京房地产市场在过去两年出现如此明显的反弹？许多人认为这与中国人在日本买买有关。

至少从旅游数据来看，我们必须深入思考。据日本旅游局统计，2015年中国游客消费总额已达1.41万亿日元(约792亿元人民币)。根据日本内阁府的数据，2015年，日本国内生产总值为5.26万亿日元，最终私人消费支出为306.5万亿日元。可以看出，中国人对日本的gdp贡献很大，尤其是对消费的贡献，达到了0.46%。

但是，在游客众多和高消费的情况下，日本东京房价上涨的一定是看不见的手吗？

这一次中国人是无辜的

邦叶的调查发现，这次中国人真的是无辜的。

日本新沂房产告诉记者，过去两年日本房价的上涨主要是由日本国内需求的增长推动的。总的来说，外国人在日本买房的比例仍然很低。在房地产市场，海外资本只能被视为锦上添花。

与此同时，邦耶从第一太平戴维斯那里获得了英国房地产数据研究机构real capital analytics提供的数据，从中可以看出，2015年，外国投资者在日本房地产市场的投资总额达到79.5亿美元，占22%。前四大买家是美国(43.3亿美元，54%)、中国香港(16.9亿美元，21%)、新加坡(6.4亿美元，8%)和中国大陆(3.4亿美元，4%)。

从这个角度来看，内地加上香港的购买力还不到美国的一半。东京房价上涨30%的事实不能归咎于中国人。

这是去日本的正确时间吗？

但对中国买家来说，这可能是投资日本房地产的合适时机。

日本自20世纪90年代崩溃以来才开始反弹，这是一个罕见的逢低买入的转折点。与此同时，日本主办了2020年奥运会，人们对其寄予厚望。

事实上，许多热心的中国人已经嗅到了机会，并开始行动。日本的一篇报道援引一家中国房地产公司经理的话说，自从奥运会决定在日本举行以来，日本的中国和中国大陆消费者在日本买房的行为一直在增加。

根据负责向中国市场提供海外住房的“聚划算”的数据，2015年，其用户对日本上市房产的查询数量比2014年增加了191%，查询总值高达5.32亿美元。

与此同时，超过73%的juwai.com用户表示，在日本买房主要是为了投资。在回报率方面，日本新房的年回报率高达5%以上，二手房的年回报率超过10%。

还应注意的是，自今年初以来，日本一直实行负利率政策，在避险情绪的推动下，日元兑美元汇率稳步上升，导致日元升值超过7%。在过去的五年里，日元对人民币下跌了25%，同期对美元的跌幅超过了15%。毫无疑问，在日本投资的成本会更低。

这也是汇率因素。由此可见，4月28日，日本银行宣布利率将保持不变，日元飙升约400点。截至4月28日，日元升至108.10点。日元升值意味着日本房地产的自动升值。然而，由于美联储加息放缓、欧洲经济下滑以及日本央行的反复监管，日元将继续走强的预期非常强烈。

投资风险不容忽视

日本房地产市场略有复苏，这让国际投资者看到了机遇，但投资中也存在风险。在不稳定的日本市场，投资风险更值得警惕。

至少在投资日本之前，我们需要知道它之前下跌的有多厉害，并做一点心理准备。

根据历史数据，早在1980年，日本京都中心的一座30平方米的房子只需要3000万日元，但在1985年它需要5000万日元，而在1987年它需要8000万日元，以惊人的速度增长。

到1987年底，日本土地的当前总价格为1673万亿日元，是美国土地当前总价格的2.9倍，美国的土地面积是日本的26倍。

然而，2005年，日本房价下跌了65%以上，回到了1985年的水平。1990年3月，日本政府开始调控房地产泡沫，实施控制信贷总量的政策，但仍未能阻止房地产市场和股票市场的急剧下跌。直到20年后，包括东京在内的日本六大都市地区的物价指数仍低于全国水平。

“暴跌”的后遗症之一是，2014年空的日本房屋入住率达到820万套(数据来自日本内政和通讯部)。日本的研究数据甚至预测，到2033年，日本将有2150万套房子。

这意味着日本每7.4套房子中就有一套是空的，而空的比例将来会更高。毫无疑问，这对财产的增值和保存有很大的阻力。中国投资者应该寻找房地产资质和地区潜力，谨慎投资。