“营改增”了 100万房屋可以少交税2400元

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“改革阵营”是今年努力的重点，以确保更有效的积极财政政策和促进结构改革，特别是供应方结构改革。即从5月1日起，试点范围将扩大到建筑业、房地产业等行业，所有企业新增房地产中包含的增值税将纳入抵扣范围，确保行业税收负担只减不增。

对于普通购房者来说，在"改革阵营"之后，每个人无疑最关心的是个人购房时是否应该多缴税款。

国家税务总局副局长王伉表示，过去二手房营业税的税收政策和免税政策这次发生了转变。过去，营业税按5%征收，但现在改为增值税5%。

根据这种说法，它实际上减轻了购房者的税收负担。以100万套房子为例。过去，营业税按5%征收，如果房价是100万元，100万乘以5%，缴纳营业税5万元；现在，如果房价还是100万，就是100(1+5%)×5% = 47600元，少缴税2400元(不包括城建税、教育费附加和地方教育费附加)。

这意味着原来的营业税负担是5%，而营改后的税负是4.76%。

“在过去，100万英镑是含税价格。现在增值税是按照免税价格征税的，税基是不同的。因此，二手房交易的税收负担在营改增后并没有增加，而且也略有下降。”上海连锁家居市场研究总监卢启林告诉《第一财经》记者。

与此同时，记者也注意到，“改革营”计划也体现了“为城市制定政策”的方针。对于北方、广州和深圳以外的地区，购房时间不到2年的个人将以5%的比例全额出售。支付增值税；个人购买房屋超过2年(含2年)对外销售的，免征增值税。

对于四个一线城市，如果个人出售购买时间不足两年的房屋，增值税将按5%的税率全额缴纳；个人出售已购买2年以上(含2年)的非普通住房，销售收入与购房价格的差额部分按5%的税率缴纳增值税；个人购买普通住房2年以上(含2年)对外销售的，免征增值税。

“如果购房者在一线城市购买一套非普通的新房超过2年，他们以前免交营业税(但实际上房东会提高房价)，而且增值税将从这个月开始征收，尽管这似乎是针对购房者的。这是为了增加税收，但它对房价有调节作用。”卢麒麟指出。

对于购房者来说，"改革阵营"无疑会降低购房成本，也将有利于房地产企业。银河证券认为，实施“营改增”后，可以为大多数房地产企业减轻负担。由于营业税是含税的，计税依据是企业的含税销售额，而增值税是含税的，增值税的无税部分是计税依据，企业可以通过取得增值税专用发票来抵扣税款，解决了生产链中的重复征税问题，减轻了大多数房地产企业的负担，但也对企业的发票管理提出了更高的要求。

根据新的税收制度，房地产租赁服务、房地产销售和土地使用权转让的税率由5%的营业税改为11%的增值税，房地产可计入增值税抵扣范围。扣除建筑和设计成本后，将鼓励开发商增加精装修房的供应，成功的企业将率先享受减税优惠。

在房地产开发商的成本支出中，土地成本占很大比例，可以计入差额扣除，有利于减轻房地产行业的税收负担。

此外，根据“营改增”前的计划，房地产企业应按5%的税率预缴税金，而“营改增”后，只需按3%的税率预缴增值税。这一变化也有利于提高房地产企业的现金周转率。对于现金回报较高的企业来说，利润的增长会更大。

显然，这大大降低了房企的资本成本。

根据CICC的一份研究报告，在实施“营业税改革”后，整个房地产行业的税负预计将从3960亿元(营业税)下降到3340亿元(增值税)，降幅约为15%。

值得一提的是，增值税实施后，购买商业地产等房地产将像购买设备一样从增值税中扣除，这将鼓励商业地产的投资和持有。由于商业地产的库存压力大于住宅地产，全面铺开“营改增”将为商业地产的发展创造良好的政策环境。

今年4月，财政部副部长史耀斌表示，新增房地产可以作为进项税进行抵扣，但如果投资行为不利于企业当前的生产经营，企业不会以抵扣为目的购买或购买大量房地产。

“因为我国的房地产税制还存在很多问题，除了房地产企业重复征税严重外，个人房地产税制中还缺乏股票税。随着房地产税制的不断完善，我相信它能够促进国内房地产市场的健康发展。”上海中原房地产市场分析师卢文喜告诉记者。