近期房地产回暖原因何在趋势怎样？

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2016年，房地产行业从2014-2015年的低迷中复苏。

自2014年初以来，受监管政策、库存过度增长等因素的影响，全国房地产市场进入调整期。房价已经下跌了一年半，房地产投资的增长率已经下跌了两年，不断达到新低。自2015年下半年以来，随着政策环境日益宽松，特别是央行五次降息和六次RRR降息，地方政府出台了税费减免措施，房地产市场复苏的基础逐步形成。

展望房地产业的发展前景，短期内，房地产市场将迎来一个繁荣期；从长远来看，由于去库存化的压力、部分地区房价快速上涨引发的泡沫以及地方政府推动土地开发的不明确规则，房地产行业的潜在风险不容忽视。

全国房地产市场正在好转

从价格、销售、投资、抵押贷款、民意调查和土地市场来看，房地产市场将在2016年迎来小规模复苏。

首先，全国70个大中城市的房价已经从下跌转为上涨。

2015年12月和2016年1月，中国70个大中城市新增住房价格同比指数分别为0.2%和1.1%。这是自2014年9月以来，价格上涨在经历了15个月的下跌后，首次从负值转为正值。从总体趋势来看，全国房价涨幅在2013年底见顶，经过近一年半的持续下跌，在2015年4-5月开始见底，然后近三个季度后，终于由负转正。

其次，商品房销售创历史新高，销售增长率达到40%。

2015年全年，中国商品房销售面积和销售量分别为12.8495亿平方米和87.281亿元。前者是自1999年有统计数据以来的第二高水平，仅次于2013年，而后者是自1999年有统计数据以来的最高水平。2015年商品房销售占国内生产总值的比例为0.46:1，高于2014年的0.43:1。2015年7月至12月，商品房销售同比增长率连续5个月保持在15%左右，2016年1月和2月突然跃升至44%。

根据相关机构提供的数据，2015年，三分之二的上市房地产企业实现或超过销售目标，整体销售额比目标高出7%。据统计，2015年，全国仍有7家销售1000亿元的房地产企业，但销售2000亿元的房地产企业从去年的2家增加到3家。销售额超过500亿元的房地产企业从去年的15家增加到16家。

第三，房地产投资增长率结束了连续两年的下滑，并见底。

2016年1-2月，房地产开发投资增速从2015年12月的1.0%反弹至3.0%。1.0%是自1999年房地产投资增长率数据以来的两个历史低点之一。房地产投资的增长率在连续两年下降后终于见底。房地产企业对市场未来的信心不仅真正增加了，而且还有更重要的象征意义，即房地产投资跌入低谷对经济增长的负面影响已经显现

第四，个人住房抵押贷款增速相对较快。

抵押贷款利率和首付款的下调促进了个人抵押贷款意愿的持续增长。2015年全年个人住房抵押贷款同比增速保持正增长，连续9个月逐月上升。2016年1月至2月，个人住房抵押贷款增速达到30%，比2015年12月高出近10个百分点。

第五，民意调查显示，预期房价上涨和愿意买房的人的比例有所上升。

央行在2015年第二季度至第四季度对城市储户进行的问卷调查显示，预期房价上涨的比例在18%以上，略高于第一季度的15.6%。2015年第四季度，愿意购房的比例为14.7%，达到2014年第二季度以来的最高水平。

第六，土地市场正在回暖。

根据中国指数研究院对全国300个城市土地交易的统计，土地出让金、平均底价和土地溢价都在上升。

首先，土地出让金同比增长趋势明显:虽然2015年全国300个城市土地出让金总额为21，793亿元，同比下降10%，但从月度趋势来看，2015年1月至2016年2月的同比增长率分别为-44%、-54%、-12%、-56%、-43%和14%

二是土地交易平均底价上涨:2015年全国300个城市平均底价为1384元/平方米，同比上涨14%。其中，住宅用地平均楼面价格为2223元/平方米，同比增长24%。2016年2月，住宅用地的上述平均容积率和平均容积率分别为1617元/m2和2373元/m2，并持续上升。

三是地价涨幅明显:2015年全国300个城市平均地价为16%，比上年上涨6个百分点。其中，住宅用地平均地价为21%，比上年提高9个百分点。从2015年1月至2016年2月，300个城市的地价分别为10%、8%、7%、15%、7%、12%、19%、15%、20%、18%、22%、25%、25%和22%，增幅明显。

综上所述，在2015-2016年，房地产市场显示出明显的复苏迹象。有几个原因:

首先，市场的周期性运行有其自发的波动趋势和起伏的必然性。从“房价上涨”和“销售增长率”两个维度来看，房地产市场从2013年四季度的“过热”到2014年前两个季度的“滞胀”，再到2014年后两个季度和2015年第一季度的“萧条”，再到2015年第二季度和第三季度的“复苏”

其次，中央政府，尤其是地方政府，已经出台了“救市”政策。许多地方政府比中央政府更积极地推出各种“救市”政策，这是因为前两年房地产市场，特别是土地市场的低迷导致财政收入减少和经济下滑。例如，福建、广西、河北、新疆、江苏、山西、内蒙古等地可能降低公积金贷款首付款，或第二次申请可能被视为首次享受基准利率，或提高最高贷款限额，或延长贷款期限，山西、甘肃、四川、安徽等地取消购房限制，浙江、云南等地鼓励高层次人才购房，辽宁等地对房企减免税费并给予优惠，一些省份还开展宣传动员。例如，江西要求宣传“农民是