[本地]租赁诉求降低 写字楼降价也难卖？

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长沙很多写字楼都面临去库存的问题。记者布维社

“上半年公司效益不好，扩大规模的想法只是泡汤了。”7月29日，长沙某中小企业负责人林先生表示，近期放弃购买写字楼的想法，坐等货币。“像我们这样的中小企业现在变得更加保守，许多人选择暂停扩张或搬迁计划。”

根据嘉里长沙的数据，今年上半年，长沙五区写字楼存量为421万平方米，脱化工周期持续265个月，比去年同期增加103个月。业内人士认为，写字楼的长期高库存需要依靠大规模交易的支持，降价也难以解决销售困难。

即使拆了也很难卖

营业额下降了近40%

“开房之初是整层卖的，现在很少有人在乎开房一个人卖了。”卖位于车站北路写字楼的陈女士无奈地说，项目只有9层，每层总面积600多平方米。开业两年了，企业自用了两层，还剩近一层没卖出去。

7月29日，记者走访时发现，即使是位于红星商圈核心区，四周环绕德馨购物中心和地铁5号线的华坤时代，其销售情况也并不完全令人满意。

“写字楼总共26层，上半年卖出20多套，只有去年同期的一半。”华坤时代销售告诉向先生，虽然项目已经进入清算阶段，但库存压力依然不小。“开业三年多，已经推出面积33-53平米的写字楼700多套，还有近70套没有卖出去。”

数据显示，今年上半年，长沙五区写字楼新增供应面积11.6万平方米，同比增长157.8%。量和价方面，上半年全市六区共销售写字楼10.2万平方米，同比下降39.6%；平均售价降至12937元/平方米，下降9.38%。交易量在区域内呈“零星点”式分布，只有惠晶快速发展全球中心、创智园等个别项目相对移动。

租赁需求疲软

空租金议价上涨

"三月之后，我们楼层将近三分之一的房客都搬走了。"在万家丽路附近租了近三年写字楼的法国拍卖机构负责人陈先生感慨地对记者说，公司上半年的业务量下降了一大半，原来1.2万元/月的房租和员工的工资让他压力挺大的。"没有办法搬到租金更便宜的地方."

根据戴德梁行的数据，新项目的市场进入和疫情的影响共同推动了整个城市的整体空入住率达到42.7%。租金方面，受疫情影响，上半年长沙甲级写字楼市场租金需求减弱，空房租金议价进一步上升。截至第二季度末，甲级写字楼整体租金环比下降3.7%，至每月每平方米94.4元。

其中，数字自媒体行业取代房地产行业成为长沙租赁需求的主要驱动力，约占租赁交易总面积的33.5%。疫情期间，网络教育和医疗迎来了新的快速发展机遇，加快了在长沙的布局，上半年分别占长沙甲级写字楼租赁总面积的12.4%和5.5%。

注意

办公市场解散缓慢

未来将继续承受压力

空的高入住率，加上疫情带来的公司经营活动和社会经济环境的不确定性，使得写字楼市场的“去库存化”之路充满了未知数。

“写字楼市场走的慢，股票高，未来继续承压。”据0731房地产研究院相关负责人介绍，2008年受疫情影响，中小企业倒闭，导致租赁需求下降，成交量大幅下降。没有大规模的交易，短期成交量低的局面很难改变。

湖南中原董事总经理胡志刚表示，写字楼的供应量低且重，写字楼的成交量和价格下跌约10%。需要依靠大规模交易的支持，降价很难解决销售困难。

“下半年，长沙甲级写字楼市场预计将迎来约47.4万平方米的新项目进入市场。”dtz相关负责人表示，短期内，长沙甲级写字楼租金仍将承压，空入住率将上升。此外，疫情期间，统一所有权的建筑和专业的物业管理服务团队表现出一定的市场特征，成为疫情后客户首选的选址对象。